二線城市房?jī)r(jià)暴漲 杭州天津樓市政策或調(diào)整

8月最后一天，廈門限購(gòu)政策正式落地，對(duì)三類居民暫停銷售建筑面積在144平方米以下的商品房。緊接著武漢的信貸差別化政策文件也在微信朋友圈流出，隨之而來(lái)的是業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅前十的城市政策落地的猜想。

這些城市包括廈門、合肥、南京、石家莊、無(wú)錫、杭州、天津、武漢、鄭州、深圳。除了深圳、廈門、合肥、南京之前已有過(guò)一輪較大漲幅之外，其余二線城市最近地王頻出、新房供應(yīng)不足的情形大致相同。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有51個(gè)，最高漲幅為4.6%，排行前十的是廈門、合肥、南京、石家莊、無(wú)錫、杭州、天津、武漢、鄭州、深圳。鄭州7月漲幅在全國(guó)前十名行列，環(huán)比上漲2%，同比上漲11.2%，鄭州房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲14個(gè)月。

廈門新政落地之后，其他二線城市會(huì)否效仿，多名廈門業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門的政策不具備參考性。易居中國(guó)高級(jí)合伙人、克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉分析，單就限購(gòu)而言，對(duì)成交量的影響較大，但價(jià)格影響很小。廈門的房?jī)r(jià)長(zhǎng)線來(lái)看遠(yuǎn)未見(jiàn)頂，短期銷量下滑和投資因素影響或在明年顯現(xiàn)波動(dòng)行情。他認(rèn)為這次的新政缺口，可以讓144平方米以上的產(chǎn)品、一批高端盤價(jià)格無(wú)憂了。新政無(wú)異于“止痛藥”，治標(biāo)不治本。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，市場(chǎng)過(guò)熱的城市，如蘇州、南京、廈門等已有新一輪的限購(gòu)或限貸政策落地，隨著廈門調(diào)控的落地，結(jié)合房?jī)r(jià)漲幅、城市投資價(jià)值，以及地塊漲幅情況，后期第二批有可能出現(xiàn)政策調(diào)整的城市是：武漢、杭州、天津。對(duì)于仍處于高漲期的上海樓市，也存在出臺(tái)政策的可能性。武漢已于31日晚間發(fā)布調(diào)整政策。

二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)暴漲

從國(guó)統(tǒng)局的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，漲幅TOP10的城市基本位于一線城市附近，受一線城市“購(gòu)房熱”的影響，溢出帶動(dòng)作用明顯。

另一方面，上海鏈家市場(chǎng)研究部分析師丁嵐指出，一線城市土地的稀缺性與高價(jià)性使得房企更多地瞄準(zhǔn)其周邊的二線城市，這些城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，未來(lái)人口導(dǎo)入強(qiáng)；再者這些城市先前的房?jī)r(jià)基數(shù)不高，拿地成本以及后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均較小，而房企拿地競(jìng)爭(zhēng)加劇后，地王的產(chǎn)生直接刺激這些城市的房?jī)r(jià)漲幅，受“買漲不買跌”情緒影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)高速增長(zhǎng)。

丁嵐認(rèn)為，從目前的土地拍賣情況來(lái)看，房企逐漸從原先的“四小龍”城市轉(zhuǎn)向后面的城市，自5月份之后，高價(jià)地塊在杭州、天津、武漢等城市拍出。一是四小龍城市拿地成本增加，二是由于四小龍限購(gòu)限貸政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)受到一定程度的抑制。

張宏偉認(rèn)為，不同于上海的新政傳言導(dǎo)致市場(chǎng)交易量大幅上漲，短期內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)暴漲，市場(chǎng)存在由于交易量?jī)r(jià)的大幅上漲倒逼政策落地的不確定因素，大部分二線城市均是在價(jià)漲量漲的前提之下出臺(tái)調(diào)控政策。根據(jù)同策研究報(bào)告結(jié)論：中長(zhǎng)期來(lái)看，廈門房地產(chǎn)投資價(jià)格大于價(jià)值，屬于風(fēng)險(xiǎn)城市。按照同策對(duì)廈門的周期性研判，2017年12月新政到期時(shí)間點(diǎn)，廈門處于成交量下行趨勢(shì)，價(jià)格處于復(fù)蘇階段，進(jìn)一步執(zhí)行或收緊的可能性不大。

廈門的調(diào)控落地，在此前的8月26日一場(chǎng)商住土地拍賣會(huì)可以尋見(jiàn)蛛絲馬跡。當(dāng)天6幅土地樓板價(jià)全部超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，單價(jià)地王不斷被刷新，最終融僑將之定格于3.83萬(wàn)元/平方米。這些地王制造者包括泰禾、萬(wàn)科、融僑、禹洲、IOI置業(yè)、融創(chuàng)，其中融創(chuàng)是首度進(jìn)入廈門。在土拍進(jìn)行到一半的時(shí)候，一紙關(guān)于廈門限購(gòu)的討論稿就從網(wǎng)上流出。

一名廈門房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，廈門政府控制土地供應(yīng)，廈門市新房供應(yīng)量也不多。這才是廈門房?jī)r(jià)漲幅較大的原因。廈門新政具有短期抑制投資的作用，但是有效期限，起不到根本性作用，廈門新房供應(yīng)少，再結(jié)合國(guó)家的貨幣政策，一直在增發(fā)貨幣。短期內(nèi)下半年會(huì)有一些投機(jī)客拋售，不會(huì)有太多波動(dòng)行情。“對(duì)于類住宅是一個(gè)利好，周邊城市也會(huì)有利好。然而廈門本身房?jī)r(jià)上漲很猛，一旦放開(kāi)，價(jià)格又將會(huì)暴漲。”

房企布局暴露調(diào)控路徑？

廈門新政出臺(tái)當(dāng)天，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系了多名當(dāng)?shù)胤科笕耸?，他們均表示政策剛出?lái)，還看不到具體的市場(chǎng)變化，下一步肯定會(huì)加速144平方米以下戶型的去化，但沒(méi)有下調(diào)價(jià)格的意愿。一名上市房企人士表示，由于公司項(xiàng)目多為高端盤，只有少量高層，因此受新政影響不大，并且政策有期限，影響具體有多大還有待觀察。

實(shí)際上，一線城市的溢出效應(yīng)明顯，房企近期在布局土地儲(chǔ)備的時(shí)候首選有溢價(jià)空間的二線城市。比如上述8月26日的廈門土拍，主要房企商住用地儲(chǔ)備的排名也發(fā)生了變化：特房集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、住宅集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別進(jìn)入前五位。禹洲上升3位，土儲(chǔ)排行升至第二，融創(chuàng)從無(wú)到有，在廈門終有一席。

上海鏈家市場(chǎng)研究部提供的一份今年1月1日-8月30日以來(lái)的土地成交排行榜與房企拿地情況來(lái)看，土地成交總價(jià)進(jìn)入前50的城市有深圳、上海、杭州、天津、南京、武漢、廈門、蘇州、合肥、寧波等，其中杭州高總價(jià)地塊有5幅之多。而在57家房企中，拿地?cái)?shù)量最多的為碧桂園，全年至今拿了159幅；拿地面積最多的是萬(wàn)科，一共拿了395萬(wàn)平方米土地；拿地總價(jià)居首的是融創(chuàng)，一共花了大約570億；拿地最貴的是北京城建，平均樓板價(jià)為3.4萬(wàn)元/平方米。

同策咨詢研究部一份研究報(bào)告顯示，貨幣持續(xù)寬松可能增加人民幣貶值壓力和催生部分資產(chǎn)價(jià)格泡沫。依據(jù)是2016年7月廣義貨幣（M2）同比增長(zhǎng)10.2%，較6月末11.8%的增速有較大回落，創(chuàng)一年來(lái)增速新低；7月份新增人民幣貸款僅4636億元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)8000億元左右的平均預(yù)期，同比少增1.01萬(wàn)億元，創(chuàng)近年來(lái)新低，當(dāng)前信貸需求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出，而市場(chǎng)整體流動(dòng)性相對(duì)充裕，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間貨幣政策將保持穩(wěn)健，進(jìn)一步向松調(diào)整空間和幅度有限。

來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)對(duì)房企的調(diào)研結(jié)果顯示，2016年6月份部分銀行已經(jīng)調(diào)整中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸為短期開(kāi)發(fā)貸（一年以內(nèi)甚至6個(gè)月），7月份證監(jiān)會(huì)也出臺(tái)政策，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向等政策；8月初興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。

因此，上述業(yè)內(nèi)人士指出，不排除下一步城市間信貸差別化政策的進(jìn)一步出臺(tái)，以時(shí)間換空間，為市場(chǎng)爭(zhēng)取更多調(diào)整機(jī)會(huì)。