房企融資政策或收緊 監(jiān)管層正制定房企發(fā)債新標準

多名投行人士對中國證券報記者表示，有關部門正在制定地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的新標準。在新規(guī)尚未出臺前，交易所將對房地產(chǎn)企業(yè)債券的審批進行“窗口指導”。據(jù)接近監(jiān)管層的人士對記者表示，房地產(chǎn)上市公司再融資政策將面臨調(diào)整。在嚴控房地產(chǎn)泡沫的背景下，房地產(chǎn)公司融資渠道預計將受到限制。部分績優(yōu)房企可選擇銀行間交易商協(xié)會市場、海外發(fā)債等多元渠道。

　　房企融資政策或收緊

從交易所的發(fā)行渠道看，涉及房地產(chǎn)融資的主要包括IPO、再融資和公司債。從目前來看，房企IPO自2010年暫停以來始終未放行，僅有個案通過借殼實現(xiàn)上市。

再融資方面，今年房企再融資規(guī)模和募集資金用途都較去年有所收窄。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，21家上市房企通過股份定向增發(fā)募集資金總額接近740億元。去年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。

在今年已經(jīng)完成定向增發(fā)的上市房企中，至少有12家企業(yè)將募集所得資金部分用于補充流動資金或償還銀行貸款。不過，今年7月證監(jiān)會保薦機構專題培訓會議指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。

而今年房地產(chǎn)公司融資主要渠道的公司債，自9月下旬以來相關政策進行了調(diào)整。其中，上交所對房地產(chǎn)公司的債券審核制度進行調(diào)整，主要涉及提高發(fā)債準入門檻和進行分類管理。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)公司債審批和發(fā)行速度均有所放慢。

根據(jù)上交所的披露，10月19日，貴陽城南地產(chǎn)（集團）有限公司2016年非公開發(fā)行規(guī)模為30億元的公司債顯示為終止狀態(tài)。而此前在上海（樓盤）拿下地王的融信（福建）投資集團有限公司，擬公開發(fā)行一筆規(guī)模達到43億元公司債，受理后兩個月尚未得到批準。

自9月12日以來，只有三家房企公司債得以發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模均在20億元以內(nèi)。這與9月8日富力地產(chǎn)成功發(fā)行的100億元公司債券相比差距很大。

前述投行人士表示，該項政策若實施短期影響有限。“目前能發(fā)公司債的大房企基本都已經(jīng)發(fā)過，該方案對他們影響不大；對資質較差的二三線城市房企影響較大，但這類資質稍差的房企不是拿地主力。”他同時表示。“但傳達出的政策風向有助于房企重視融資難度以及高價拿地的風險。”

　　負債率處在高位

從房企經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，盡管今年前三季度房企銷售狀況明顯向好，但總負債、資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)偏高狀態(tài)，速動比率處在不合理區(qū)間。加之現(xiàn)在政策趨緊，預計明年樓市將迎來調(diào)整期。上市房企可能面臨資金面的問題，不排除個別資金緊張的企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年，上市房企總負債排行TOP100企業(yè)的負債總額達到84060億元。其中，恒大以8179億元的總負債金額排名首位，成為唯一負債金額超過8000億元的房企。在總負債方面，排在恒大后面的三家房企分別是萬科、綠地、萬達，總負債分別為5743億元、5453億元、5047億元。

上半年財務數(shù)據(jù)顯示，上市房企資產(chǎn)負債率依然處在階段性高位，尤其是龍頭房企的資產(chǎn)負債率普遍較高。其中，嘉凱城(000918,股吧)資產(chǎn)負債率為93.55%，較上年的84.64%提高8.91個百分點；此外，萬科、華夏幸福(600340,股吧)、綠地控股(600606,股吧)等18家房企資產(chǎn)負債率達到80%以上。

地產(chǎn)行業(yè)分析人士指出，今年以來，土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。房企普遍負債率高企，部分房企收獲過多、過高地王項目，一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，可能出現(xiàn)連鎖循環(huán)。

　　部分公司另辟新徑

在交易所債券、資本市場面臨收緊的背景下，部分房企選擇轉戰(zhàn)銀行間交易商市場以及海外債券市場。部分績優(yōu)房企則奔向城商行以獲得綜合授信，豐富融資渠道“儲糧過冬”。

碧桂園選擇發(fā)行美元債券。9月21日，碧桂園宣布發(fā)行6.5億美元于2023年到期優(yōu)先票據(jù)為現(xiàn)有債務再融資，票面利率4.75%。實際上，受人民幣貶值預期影響，近年來房企海外發(fā)行美元債越來越少，碧桂園此次發(fā)行美元債券或顯示出公司對資金的強烈需求。而在9月5日，碧桂園剛宣布完成發(fā)行第四期100億元公司債，最低票面利率4.15%；公司7日表示，尋求物業(yè)服務在A股市場獨立上市，尋求資金動力十足。

目前國內(nèi)債市呈現(xiàn)出交易所、銀行間交易商協(xié)會和發(fā)改委審批的“三分天下”局面。由于此前對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中票有嚴格限制，在債券市場發(fā)行規(guī)模中，占據(jù)絕對優(yōu)勢的銀行間市場交易商協(xié)會在地產(chǎn)債權融資方面表現(xiàn)并不突出。2015年6月16日，交易商協(xié)會發(fā)布《關于進一步推動債務融資工具市場規(guī)范發(fā)展工作措施的通知》，標志著房企銀行間發(fā)債標準有所放松。

部分房企逐步轉向銀行間市場。在成功完成發(fā)行433億元公司債券后，10月4日，富力地產(chǎn)宣布擬發(fā)行銀行間債券市場債務融資工具400億元。

總部位于香港的九龍倉集團近日發(fā)行總額不超過200億元的熊貓債券獲銀行間協(xié)會批準，創(chuàng)下了單筆最高額度的記錄。10月12日首期發(fā)行的40億元人民幣票據(jù)，市場總認購金額達到120億元，超過擬發(fā)行額三倍。從九龍倉集團的資產(chǎn)分布看，其總資產(chǎn)的30%位于內(nèi)地。此次發(fā)行債券的資金將主要用于建設成都和長沙（樓盤）的國際金融中心。

部分上市房企與面臨優(yōu)質資產(chǎn)荒的城商行不謀而合。10月以來，泰禾集團(000732,股吧)先后與江蘇銀行和大連銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，江蘇銀行將為泰禾集團的房地產(chǎn)開發(fā)項目等方面提供100億元的融資授信，并提供全面金融支持。大連（樓盤）銀行將為泰禾集團提供200億元的綜合授信服務。

10月10日，華夏幸福宣布，擬與渤海銀行石家莊分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，各類授信和融資的總余額不超過200億元；同時，華夏幸福還擬與郵儲銀行河北省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，郵儲銀行河北省分行將向華夏幸福提供各類授信和融資的總余額不超過500億元。