購房人買房被騙 廈門思明法院判決中介要擔責

原標題： 購房人買房被騙 廈門思明法院判決中介要擔責

女子落入購房陷阱損失巨大，房價又漲了幾十萬

購房人被騙，中介要賠“增值損失 ”？

法官說，中介未盡職調查，應按過錯程度賠償房屋增值損失

海峽網(wǎng)3月4日訊 （海峽導報記者 陳捷 通訊員 思法/文 陶小莫/漫畫）購房人買房被詐騙，中介也要賠錢嗎？購房人吳女士因落入購房陷阱，不但被詐騙了50萬元，還因此在樓市中“踏空”，錯過了房產的增值。為此，吳女士狀告房產中介，要求中介賠償“房屋增值損失”。

近日，思明區(qū)法院發(fā)布了這起因“房產增值損失”引發(fā)的索賠案，最終法院一審判決，要求被告中介返還中介費，并承擔25%的賠償責任。

法官說，中介違反如實報告義務和盡職調查義務，導致促成訂立的房屋買賣合同無效或被撤銷，買受人購買房屋目的落空的，不但不能收取中介費，還應按過錯程度賠償購房人的房屋增值損失。

看房：“業(yè)主”沒提供產權證，中介證明“房子是他的”

原告吳女士是廈門居民，她起訴說，2014年初她打算在廈門島內購置一套房產，經思明區(qū)一家房產中介公司介紹，她看中了位于湖濱南路的一套房子。

在中介工作人員帶領下，吳女士數(shù)次前去看房，并與自稱業(yè)主的李某見面洽談。當時，吳女士要求李某出具產權證，李某稱產權證押在銀行故無法提供。中介工作人員表示他可以為李某“作證”，還說：“李某住在訟爭房屋多年，我可以證明訟爭房屋是李某所有。”

2014年1月23日，吳女士與李某簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》，約定吳女士向李某購買訟爭房屋。簽訂協(xié)議當天，吳女士向中介支付中介費5000元。

然而，后來中介又告知吳女士：李某并非訟爭房屋的所有權人，訟爭房屋的所有權人張先生系李某的親家，李某受張先生的委托辦理房屋買賣事宜。

吳女士得知房屋并非李某的情況后，只能同意等李某辦理委托賣房的公證書之后，再重新簽訂房屋買賣協(xié)議。

買房：付了50萬定金后，才知“房東”是騙子

2014年2月10日，李某攜帶一份由“石獅市公證處”出具的張先生全權委托授權處分訟爭房屋的“公證書”前往中介處，各方重新簽訂一份吳女士為購買方、張先生為出售方（李某代理）、中介為居間方的《房屋買賣協(xié)議》。

根據(jù)這份協(xié)議約定：吳女士向李某購買訟爭房屋，房屋建筑面積85.79平方米，成交價240萬元。協(xié)議簽訂當日，吳女士支付定金50萬元。

2014年3月13日，李某未依約前往土房局辦理訟爭房屋產權過戶手續(xù)。不久，李某就失聯(lián)了。

吳女士向石獅市公證處核實后，最終發(fā)現(xiàn)李某提供的公證書系偽造的！而且，吳女士后來又聯(lián)絡張先生本人，發(fā)現(xiàn)李某并未取得授權代為出售訟爭房屋。張先生不同意追認訟爭合同。

隨后，吳女士報案，2017年1月，李某被逮捕。不久后，思明法院作出刑事判決，判決認定李某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑四年三個月，并處罰金5萬元，判決還要求李某應退賠給吳女士經濟損失50萬元。

索賠：定金沒了，還錯失房屋增值

然而，落網(wǎng)后的李某卻沒錢賠償吳女士。截至吳女士狀告中介索賠時，李某一直未向吳女士退賠贓款。

實際上，吳女士損失的不只是被騙的50萬元定金以及中介費，她還為此錯過了房屋增值。因為，她和李某簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，廈門房價一直在上漲。甚至，在她起訴打官司期間，房價還在漲。

吳女士說，按照這期間的房價漲幅計算，她購買的成交價為240萬元的房產，被騙的定金加上房屋增值部分，她的損失將近100萬元。

因此，吳女士將中介告上法庭，她起訴請求法院判決中介返還中介費5000元，并賠償“房屋漲價的預期利益損失”。吳女士認為，被告中介應該賠償房屋增值損失的25%給她。

吳女士認為，被告中介在還沒調查清楚房屋權屬狀況之時，就將房屋介紹給了原告，正因為被告中介的過錯，導致原告損失。因此，被告中介應承擔相應的賠償責任。

判決：購房人被騙，中介要擔責！

最終，思明區(qū)法院審理后作出一審判決，要求被告中介公司向吳女士返還居間報酬5000元，另外，被告中介還要承擔房屋增值損失的25%，向吳女士賠償損失81240元。

法院審理認為，被告中介未對訟爭房屋的權屬進行調查核實，武斷向吳女士承諾“李某為產權人”，促成吳女士與李某訂立協(xié)議。后來，李某承認自己并非產權人后，出示一份偽造的公證書，中介在未核實的情況下，又草率促成雙方重新簽訂一份《房屋買賣協(xié)議》。

可見，被告中介違反如實報告義務和盡職調查義務，導致合同無法履行，吳女士的50萬購房款至今無法追回。因此，中介應退還已收取的居間報酬。

另外，由于中介的居間過失導致訟爭合同締約失敗，吳女士購房目的落空、錯失購房機會，中介應當按其過錯程度，賠償吳女士房屋價格上漲損失。吳女士主張中介承擔25%責任合理，法院予以采納。

法官指出，根據(jù)相關法律規(guī)定，被告中介可向李某另案主張賠償。

法官說法

房屋增值損失，如何計算？

應該如何計算房屋增值損失的金額？對此，法官認為，實踐中可能采取以下做法：一是當事人共同認可的價格；二是根據(jù)公開信息估算的價格；三是委托專業(yè)機構評估的價格。

本案中，當事人未就房屋的公開市場價格達成一致，亦未提出評估鑒定申請，因此，法庭采取第二種做法，根據(jù)國家統(tǒng)計局公開發(fā)布的數(shù)據(jù)認定房屋價值變動情況，亦即房屋增值損失金額。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》中廈門市的相關數(shù)據(jù)，自吳女士為買賣訟爭房屋訂立第一份合同至本案起訴，廈門二手住宅（90平方米及以下）銷售價格上漲13.54%。

因此，法院認定吳女士因購房目的落空而遭受的房屋價格上漲損失為324960元（240萬元×13.54%）。

“3問”購房維權

房東反悔不賣，購房者咋維權？

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：遭遇賣方反悔，購房者可以向法院提出以下4種請求：一是要求繼續(xù)履行合同強制過戶；二是要求賠償房價上漲的損失；三是要求承擔合同約定的違約金；四是要求雙倍返還定金。但并非所有的訴求都能得到法院的支持，這需要根據(jù)交易的實際情況分析不同的對策。雖然合同有明確約定違約金的金額，但在實踐中要求賠償違約金的訴求，不一定能100%獲得法院支持，法院很可能酌情調整違約金的金額。

購買二手房，如何防風險？

林敏輝：購買二手房，有三個注意事項。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產的抵押查封情況下，應謹慎支付購房款。

同時，購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。

另外，購房者還可以在簽訂合同時，要求出賣人對房屋的狀況進行書面保證，并設立相應的違約條款，保障購房者的權利。

賣方反悔，會判強制過戶嗎？

廈門大學法學院教授黃健雄：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失。如果在整個二手房交易流程中，買家沒有違約并已經網(wǎng)簽，賣家無故違約屬于過錯方。購買人可以要求繼續(xù)履行合同（即強制過戶），可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。

不過，并非所有的強制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強制過戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房價急劇上漲的時候，容易出現(xiàn)“一房兩賣”的情況，房主在與購房者簽合同后，網(wǎng)簽前又將房子賣給出價更高的購房者，并完成網(wǎng)簽過戶手續(xù)。這種情況下，通常第一位購房者只能得到違約金，并不能強制要求過戶。