二手房交易先付款還是先過戶？雙方各執(zhí)己見鬧上法庭

海峽網(wǎng)訊 據(jù)海峽導(dǎo)報報道(文：記者陳捷、通訊員湖法宣；漫畫：陶小莫)二手房買賣中，雙方約定“過戶當(dāng)日支付款項”，這個約定究竟應(yīng)該如何解讀，到底是先付款再過戶，還是先過戶再付款？近日，湖里區(qū)法院開庭審理了一起買賣雙方因先過戶還是先付款鬧上法庭的案件。

導(dǎo)報記者采訪了解到，在二手房交易過程中，買賣雙方都想有更多的“安全感”，購房人一方擔(dān)心自己付了全款后房主不配合過戶，而房主一方則擔(dān)心過了戶以后對方不支付尾款，為此，雙方為此陷入僵持狀態(tài)。

那么，在實際交易中，究竟應(yīng)該先過戶，還是先付款呢？讓我們來看看湖里法院審理的這起典型案例。

買房過戶當(dāng)天分歧，至今未能過戶

原告王先生今年67歲，家住思明區(qū)，不過，他在湖里區(qū)也有一套房子。這場官司，也是因湖里區(qū)的這套房子而起。

原來，2016年7月，王先生和老張簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定，王先生將其名下位于湖里區(qū)的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給老張，價格為193.5萬元。雙方簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》后，老張向王先生支付了193.5萬元。

后來，在得知老張將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人“賺了一筆”后，雙方就房款一事起了爭執(zhí)。隨后，經(jīng)協(xié)商，雙方又簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定實際買受人或受讓人由老張指定，王先生在2017年12月31日前將房產(chǎn)過戶給老張或老張指定的“任何第三人”，老張同意在過戶當(dāng)日向王先生支付11.2萬元，雙方還約定，若涉訟房產(chǎn)因非王先生原因?qū)е挛茨苓^戶的，老張按上述約定支付11.2萬元給王先生。

然而，2017年12月29日，雙方到了市行政服務(wù)中心，本來是要辦理過戶手續(xù)的，但是，當(dāng)天雙方針對“過戶和付款的先后順序”發(fā)生了爭議。老張堅持要先過戶再付款，王先生則要求先付款再過戶。最終，過戶手續(xù)未能辦理完成，導(dǎo)致房屋至今未辦理過戶。

因此，雙方鬧上了法院。

爭議賣方先過戶，還是買方先付款？

購房人王先生起訴認(rèn)為，被告老張未按照協(xié)議約定辦理過戶并支付款項，存在違約。因此，王先生請求法院判令老張向其支付違約金11.2萬元和延期辦理過戶的費用10萬元。

面對王先生的起訴，被告老張答辯說，自己不存在違約行為。“這份補(bǔ)充協(xié)議是可撤銷的協(xié)議！”老張說，該協(xié)議簽訂的背景是，2016年7月9日，雙方就案涉房產(chǎn)簽訂了房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其中第16條約定，雙方去房管局過戶或去廈門市公證處辦理全權(quán)委托公證手續(xù)時，實際買受人或受讓人由買方指定，王先生可以將該套房產(chǎn)過戶至老張或者老張指定的任何第三人名下。為此，王先生到公證處辦理全權(quán)委托公證，將出售出租在內(nèi)權(quán)利委托給老張，但是，到了2016年10月8日，王先生違反協(xié)議，向公證處出具終止委托聲明書，撤消了上述公證書。

老張還說，隨后他將該套房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給第三人周女士。當(dāng)時，王先生提出轉(zhuǎn)售差價要全部歸其所有，才配合過戶。當(dāng)時，王先生稱老張若不簽訂補(bǔ)充協(xié)議，他將會將該房產(chǎn)出售他人或辦理抵押貸款，因此，老張無奈之下，才簽了補(bǔ)充協(xié)議。

老張還說，王先生的訴訟請求沒有事實及法律依據(jù)。因為，王先生依據(jù)的補(bǔ)充協(xié)議是“雙務(wù)合同”，“雙務(wù)合同”是以王先生履行其過戶的義務(wù)為前提，而后老張才有付款的義務(wù)。在政務(wù)中心履行其過戶義務(wù)時，王先生堅持要求老張先付款才配合過戶，此請求明顯不符合補(bǔ)充協(xié)議的約定，因此系王先生違約，其無權(quán)主張賠償。

判決根據(jù)交易習(xí)慣，先付款后過戶

湖里法院審理認(rèn)為，如果雙方就“過戶”與“過戶當(dāng)日付款”的先后順序存在爭議，根據(jù)日常交易習(xí)慣，一般是買賣雙方在房產(chǎn)管理部門簽訂《存量房買賣合同》后，送件給房產(chǎn)管理部門前，買方就應(yīng)支付合同約定的“當(dāng)日”應(yīng)付款，而后再將《存量房買賣合同》送交房產(chǎn)管理部門，即先付款后過戶。老張要求王先生先辦理過戶且拿到房產(chǎn)證再支付11.2萬元，沒有合同依據(jù)且不符合日常交易習(xí)慣。

而且，庭審中，老張也表示“至今尚未找到適當(dāng)?shù)牡谌俗鳛橘I方”。因此，雙方未能完成過戶的原因在于老張，老張的行為應(yīng)視為有意拖延過戶及拖延付款，負(fù)有向王先生支付11.2萬元的義務(wù)。

另外，雙方還在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，王先生同意辦理過戶期限延長至2018年6月30日，老張同意再支付10萬元。法院認(rèn)為，該約定具有合同依據(jù)，法院應(yīng)予以支持。

因此，湖里法院作出一審判決，認(rèn)為根據(jù)上述《補(bǔ)充協(xié)議》，被告老張應(yīng)向王先生支付21.2萬元。

3問二手房交易風(fēng)險

1問：先過戶還是先付款？

廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：在二手房買賣過程中，到底是先付款還是先行辦理過戶，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方合同的約定來確定。雖然，合同約定了“過戶當(dāng)日付清房款”，但未明確該日過戶和付款的先后履行順序，合同雙方都有履行抗辯權(quán)。

因此，在房屋買賣合同中關(guān)于房款支付和過戶不僅要約定具體的履行時間和期限，還應(yīng)當(dāng)對兩者之間的先后履行順序予以明確，以免在實際交易過程中產(chǎn)生不必要的糾紛。

2問：信任危機(jī)怎么化解？

黃健雄：由于二手房交易時間較長，如果房子先過戶給對方，萬一貸款批不下來，房東將可能陷入巨大風(fēng)險之中，這就需要解決買賣雙方互不相識帶來的信任難題。目前可以通過“資金監(jiān)管”“先放貸，再過戶”模式來解決雙方的難題。①保障交易資金安全——首付款存進(jìn)資金監(jiān)管賬戶，只有交易成功，才會劃轉(zhuǎn)給房東。②“先放貸再過戶”的模式——貸款在房子過戶之前就先行下放到資金監(jiān)管賬戶，確保房東尾款無憂。③提前預(yù)知貸款額度——貸款先行發(fā)放，從而避免買方因貸款額度不足而導(dǎo)致的違約風(fēng)險。④解決買賣雙方的信任危機(jī)——買方不再擔(dān)心付首付款了卻無法順利過戶，賣方從此不再擔(dān)心過戶了卻收不到尾款。存量房交易資金監(jiān)管相當(dāng)于二手房交易的“支付寶”。在房產(chǎn)過戶未完成前，房款是被凍結(jié)的，只有過戶成功后，資金才會劃轉(zhuǎn)給房東；如果交易失敗，房產(chǎn)資金則會被原路返還給買方。

3問：買房如何防范風(fēng)險？

黃健雄：購買二手房主要有五個注意事項：一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎支付購房款。第四，購房者可以和出賣人約定將房屋款項交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。第五，購房者還可以在簽訂合同時，要求出賣人對房屋的狀況進(jìn)行書面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購房者權(quán)利。