北京：租期內(nèi)房東不得單方面漲租

時隔10年，北京租房合同迎來大修。昨日，北京市住建委、市工商局就《北京市住房租賃合同》及配套使用的《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本，正式向社會公開征求意見。

新版住房租賃合同不再按成交方式區(qū)分不同版本，將2008年版的自行成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同，將涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容納入到經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。更重要的是，租房時常遇到的假房源、漲房租、押金難退、維修難等問題，新版合同均有約束條款。

真房源

房東要出示房產(chǎn)證

租房的第一環(huán)節(jié)是找房，而找房過程中常遇到虛假房源的問題。

為了保障真房源，征求意見稿明確，簽訂本合同前，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)出示有效身份證件，房東還應(yīng)當(dāng)向租戶出示房屋所有權(quán)證書或其他房屋合法來源證明原件；房屋登記為共有的，應(yīng)當(dāng)提供共有人同意出租的證明；轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)提供原房東同意轉(zhuǎn)租的證明；接受委托出租房屋的，應(yīng)當(dāng)提供房東的授權(quán)委托書。

需要提醒租戶的是，簽合同時要仔細(xì)看其中涉及房源的關(guān)鍵信息，包括位置、面積、戶型、權(quán)屬等基本情況。房東在將房子委托給中介進(jìn)行出租時，也需要嚴(yán)格說明房子的位置、面積、登記用途等；租戶在委托中介幫忙找房子時，也可以明確有意向的房屋要求，比如房子的位置、戶型、面積、建成年份，甚至是有沒有裝修、有沒有電梯。

更重要的是，合同在約定的權(quán)利義務(wù)上也有說明：房東在把房源委托給中介時，也要保證對委托出租房屋具有合法出租的權(quán)利，并確保出租意愿的真實(shí)性，提供房屋所有權(quán)證書或其他房屋合法來源證明等有關(guān)資料。

退押金

未抵扣須3個工作日內(nèi)退還

找到了房子，雙方就需要詳細(xì)溝通交易細(xì)節(jié)，錢是其中的關(guān)鍵。

租房過程中，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，房東不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金；合同提前解除的，房東應(yīng)在合同解除后約定期限內(nèi)退還已收但尚未發(fā)生的租金。

另一筆錢是押金。住房租賃合同明確，押金除用于抵扣租戶應(yīng)交而未交的租金、費(fèi)用以及租戶應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金、賠償金外，剩余部分應(yīng)在房屋交還之日起3個工作日內(nèi)如數(shù)返還租戶。

其實(shí)，押金難退主要是雙方常常糾結(jié)于房屋和相關(guān)物品的損壞問題。那么，房子有問題責(zé)任在誰？錢由誰出？征求意見稿披露：對于該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備因自然屬性或合理使用等非租戶原因而導(dǎo)致的損毀，租戶應(yīng)當(dāng)及時通知房東修復(fù)。房東應(yīng)當(dāng)在接到租戶通知后在約定期限內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，租戶可代為維修，費(fèi)用由房東承擔(dān)。因維修、更換影響租戶使用該房屋的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期。

不過，如果因租戶保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設(shè)施設(shè)備發(fā)生損毀的，租戶應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修、更換或承擔(dān)賠償責(zé)任。

禁群租

提前約定最多住幾人

根據(jù)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，房屋用于居住的，人均居住面積不低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

區(qū)別于過去，這一條款寫入了新版租房合同。于是，無論整租還是合租，居住人數(shù)都是要提前約定的。其中，整租時會約定好房屋居住人數(shù)和最高上限。合租時也會明確分租的房間面積、居住人數(shù)，并劃定最高居住人數(shù)上限。

至于一些房源打隔斷問題，合同增加了相應(yīng)條款：房屋應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。

咋解約？

提前30日書面通知租戶

征求意見稿顯示，租賃期滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)至少提前30日書面通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，原租戶存在重大違約行為的除外。

除了正常的協(xié)商解除合同外，還有一些情況是可以單方解除合同的。如果房東遲延交付房屋達(dá)到約定時間的，交付的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或合同約定致使租戶無法正常使用的或危及租戶安全、健康的，不承擔(dān)約定的維修義務(wù)或不繳納應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用、致使租戶無法正常使用房屋的，租戶可提出解約。

如果租戶不按照約定支付租金達(dá)到約定期限的，欠繳各類費(fèi)用達(dá)約定數(shù)額的，擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，擅自改變房屋用途的，單間實(shí)際居住人數(shù)和人均居住面積不符合北京市相關(guān)規(guī)定的，拆改變動、損壞房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋內(nèi)部規(guī)劃布局的，保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)施設(shè)備損毀并拒不維修、更換或賠償?shù)?，房東可提出解約。

與此同時，如果房東未按約定時間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，或者租戶不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及租戶未按約定時間交還房屋的，應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。采取暴力、威脅等強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，或者未經(jīng)租戶同意擅自進(jìn)入出租房屋的，也應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。（記者 曹政）