北京商住房限購(gòu) 北京房?jī)r(jià)怎么走？聽(tīng)聽(tīng)專家怎么說(shuō)

央廣網(wǎng)北京3月27日消息（記者丁飛 劉會(huì)民）據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，最近一段時(shí)間，不只北上廣的樓市炙手可熱，其他二三線城市的樓市調(diào)控政策也是密集出臺(tái)。就在昨晚（26號(hào)），北京市又發(fā)布了一道樓市調(diào)控新政：明確規(guī)定商辦類(lèi)項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。由此，北京成為首個(gè)停止向個(gè)人出售商辦類(lèi)項(xiàng)目的城市。

那么，這一明確將矛頭指向“商住房”的政策，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解讀稱，首先，這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策內(nèi)容了，它全面改變了過(guò)去的游戲規(guī)則。第二，對(duì)于市場(chǎng)的影響就是回歸商辦類(lèi)的真實(shí)用途。在過(guò)去多年的樓市發(fā)展中，商辦類(lèi)本身就是一個(gè)畸形的存在，大部分都成了一個(gè)類(lèi)居住物業(yè)。就這點(diǎn)來(lái)看，這個(gè)政策對(duì)未來(lái)的影響主要有兩點(diǎn)：第一、對(duì)于再拿商辦類(lèi)土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論是上市還是既有庫(kù)存，都會(huì)重新進(jìn)行估值；第二、對(duì)既有的市場(chǎng)交易，包括開(kāi)發(fā)商手中的庫(kù)存量，包括市場(chǎng)上過(guò)去已經(jīng)進(jìn)入二手交易的商辦類(lèi)物業(yè)，全部都有一個(gè)非常明顯的打壓，這種打壓主要體現(xiàn)在量和價(jià)上。業(yè)內(nèi)估計(jì)，成交量起碼有60%以上的下調(diào)幅度，甚至有可能導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)全面進(jìn)入休眠狀態(tài)。從價(jià)格來(lái)看，保守、樂(lè)觀估計(jì)，起碼要跌3成以上。信貸、購(gòu)買(mǎi)資格已經(jīng)跟過(guò)去的游戲規(guī)則完全不一樣，不論是投資需求還是自住需求，可能全部在政策重壓之下離場(chǎng)。

與此同時(shí)，張大偉認(rèn)為，通過(guò)這次的新政，也可以看出樓市調(diào)控邏輯的變化。作為首都，北京“商改住”政策的出臺(tái)也會(huì)多多少少對(duì)其它一線城市產(chǎn)生“風(fēng)向標(biāo)”的作用。過(guò)去，大家都認(rèn)為使抑制過(guò)快上漲，現(xiàn)在來(lái)看，有可能真正執(zhí)行了中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”政策。從商辦類(lèi)的政策邏輯來(lái)看，基本上全面抑制了任何炒房的可能性，這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)的第一次，因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有過(guò)這么徹底地把所有投資者全部擠出一種房屋類(lèi)型的政策出現(xiàn)。這點(diǎn)也會(huì)影響其他城市同類(lèi)型的調(diào)控。這個(gè)政策雖然是在周末發(fā)布的，沒(méi)有317出臺(tái)時(shí)那么多媒體和個(gè)人的關(guān)注，但其實(shí)對(duì)業(yè)內(nèi)的影響是歷史最大的一次。

所以，對(duì)于其它一線城市來(lái)說(shuō)，效仿的可能性很大。之前，上海等一些城市也出臺(tái)了針對(duì)商辦類(lèi)的條款，但跟北京相比都要弱很多。后續(xù)，上海、深圳甚至其他一些二線城市，有可能針對(duì)商辦類(lèi)物業(yè)逐漸向北京政策看齊。

可以說(shuō)，2017年成為近幾年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)最為密集的一年。從2016年“9·30”政策揭開(kāi)調(diào)控序幕至今，全國(guó)已有超過(guò)35個(gè)城市出臺(tái)了多達(dá)110余次對(duì)房地產(chǎn)收緊的調(diào)控措施。而在今年3月再次加碼的此輪調(diào)控中，三四線城市也加入限購(gòu)大軍。專家認(rèn)為，目前政策正朝著精確化管控導(dǎo)向發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制亟待完善。

業(yè)內(nèi)普遍把這一輪密集出臺(tái)的樓市調(diào)控新政看作2016年“9.30”政策以來(lái)的又一次加碼，更是對(duì)北京樓市踩下的又一腳急剎車(chē)。正是今年2月中下旬，北京樓市的再度升溫，恐慌性購(gòu)房、搶房現(xiàn)象的再度抬頭，直接觸發(fā)了此輪“3.17”調(diào)控的啟動(dòng)。

隨著昨天清晨廣東中山市發(fā)布調(diào)控限購(gòu)政策，3月以來(lái)全國(guó)啟動(dòng)或升級(jí)限購(gòu)的城市已達(dá)24個(gè)。和往年調(diào)控集中在一二線城市不同，今年調(diào)控已席卷部分三線城市和一些環(huán)一線城市的四線城市。有媒體統(tǒng)計(jì)，河北崇禮、河北保定淶水縣、河北涿州、江西贛州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相對(duì)陌生的名字，更是首次登上房地產(chǎn)限購(gòu)政策的歷史舞臺(tái)。

這些現(xiàn)象背后的邏輯是，三四線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售近年來(lái)的不斷升溫。地處南京都市圈的鎮(zhèn)江句容成為江蘇首個(gè)限購(gòu)縣級(jí)市，由于南京“限購(gòu)限貸”導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力外溢，句容房?jī)r(jià)扶搖直上，每平米已破萬(wàn)，當(dāng)?shù)匾?guī)定非本地戶籍家庭限購(gòu)1套住房。

江蘇大學(xué)管理學(xué)院市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系主任李文遠(yuǎn)認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)走高，購(gòu)買(mǎi)力正從南京向周邊郊區(qū)，從新房向二手房轉(zhuǎn)移。剛需是存在的，主要是南京的過(guò)高房?jī)r(jià)驅(qū)使人們往郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如果房子都沒(méi)有了，肯定會(huì)進(jìn)行二手交易。

值得一提的是，此輪三四線城市在加入限購(gòu)大軍的同時(shí)，限購(gòu)、貸款標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格度大有向一二線城市看齊的趨勢(shì)。如江西南昌規(guī)定，除九龍湖等兩個(gè)在建新城外，暫停向市區(qū)已有1套及以上住宅的本地戶籍居民出售住宅。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出，目前三四線城市已逐漸分化為：一部分保持寬松政策以去庫(kù)存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市則以控房?jī)r(jià)為主。“主要是圍繞三大城市群，尤其是北京、上海、廣州周邊城市進(jìn)行調(diào)控。同時(shí)，對(duì)于其它熱點(diǎn)城市，比如天津周邊、南京周邊城市也在調(diào)控。這體現(xiàn)了一些外來(lái)人口聚集區(qū)域或者一些限購(gòu)城市的外溢需求導(dǎo)入到這些城市，進(jìn)而引起調(diào)控的做法。”

有人將此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策概括為三句話：剛需買(mǎi)得起，換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。整體上看，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”這一定位制定，用管住“炒”，來(lái)保障“住”。從策略上，和前兩輪樓市調(diào)控不同，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策，調(diào)控基本實(shí)行“一城一策”，各地視自身市場(chǎng)情況確定調(diào)控政策的自主性加強(qiáng)，政策正朝精確化管控導(dǎo)向發(fā)展。

國(guó)家金融實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)在正在進(jìn)行的博鰲亞洲論壇上表示，地方制定政策要遵循幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一，以前是全部統(tǒng)一，現(xiàn)在是一城一策，這是非常好的。每個(gè)城市應(yīng)該做什么事？城市化是要用土地的，用地計(jì)劃要和城市化步調(diào)要一致；第二，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例一定要控制；第三，大規(guī)模減少稅費(fèi)；第四，房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)地方政府是可以控制的。

財(cái)政部原財(cái)科所所長(zhǎng)賈康提出，應(yīng)逐步形成抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。住房問(wèn)題需要從制度建設(shè)層面去解決配套改革問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，要構(gòu)建基礎(chǔ)性制度，這才能形成長(zhǎng)效機(jī)制?；A(chǔ)性制度建設(shè)不光是住房制度，還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的稅收制度。

政策雖然是好的，但突然面臨一大波新政落地，難免引發(fā)一些準(zhǔn)備購(gòu)房或者正在購(gòu)房的人的焦慮。針對(duì)此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“連環(huán)單”引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，影響確實(shí)存在，但仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)，只要在過(guò)去的交易過(guò)程中不盲目加杠桿，這次政策的影響相對(duì)比較有限。北京317新政最大的影響是賣(mài)一買(mǎi)一型，從35%首付提高到60%，甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定義在里邊。我們也做過(guò)一個(gè)測(cè)算，對(duì)于大部分家庭來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)的是普通住宅，首付影響大概在117萬(wàn)左右，除非是購(gòu)買(mǎi)第二套或購(gòu)買(mǎi)改善性住宅時(shí)強(qiáng)行加大了杠桿，否則對(duì)大部分家庭來(lái)說(shuō)，首付的提高不太可能影響到必須違約的程度。當(dāng)然的確也存在一些個(gè)案，比如家庭年收入50萬(wàn)，月供達(dá)到60萬(wàn)。這種極端的案例事實(shí)上帶有賭博的成份在，所以這波調(diào)控主要影響的還是這部分人群。不能說(shuō)政策是100%完美的，但從目前的政策力度來(lái)看，它對(duì)于大部分剛需和首套改善來(lái)說(shuō)，影響仍在市場(chǎng)可接受的范圍內(nèi)。