如果學(xué)區(qū)房是一種特殊的次新股，你還會(huì)買嗎？

之前一段時(shí)間，我被逼著去看了一圈學(xué)區(qū)房，確實(shí)很震撼。

本質(zhì)上講，這不是人們的消費(fèi)升級(jí)或者教育需求，這是真真切切大部分人的中產(chǎn)階級(jí)焦慮的綜合體現(xiàn)。

理由其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)槲乙彩墙?jīng)歷過(guò)高考的人，我也有過(guò)一模468，三模658的逆襲，而且我是被2003年高考嚇大的。

在我自己的經(jīng)歷中，學(xué)習(xí)模式、學(xué)習(xí)能力、性格和精神狀態(tài)，可能是我的決定性理由。

但是現(xiàn)在大家都把重心放到了學(xué)區(qū)房上，本質(zhì)上講，是對(duì)于未來(lái)外部因素的不確定性的恐懼，學(xué)校僅僅能培養(yǎng)學(xué)習(xí)模式的一部分，但是大家視而不見(jiàn)，希望用一種方式，讓自己相信自己已經(jīng)為孩子爭(zhēng)取了最好的開(kāi)端。

不好意思，說(shuō)中產(chǎn)階段焦慮就扯遠(yuǎn)了，這幾天正好腦洞大開(kāi)，想了下，如果學(xué)區(qū)房也是一類股票會(huì)是什么樣的。

想下來(lái)其實(shí)很有意思，也側(cè)面證明了學(xué)區(qū)房的很多歷史特性是有跡可循的：

1）學(xué)區(qū)房本身的存量少，年化換手率更是低（因?yàn)橐话阋鹊胶⒆由贤陮W(xué)），所以邊際價(jià)格是國(guó)內(nèi)所有的大類資產(chǎn)里最好控制的（過(guò)去一直以來(lái)學(xué)區(qū)房都很抗跌）。

所以決定學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上限的是最無(wú)所謂而且還有錢的那些人，比如16萬(wàn)均價(jià)拿來(lái)買西城晶華事后才得知對(duì)口最差小學(xué)但是無(wú)所謂孩子反正大概率出國(guó)的那位大佬。普通屌絲對(duì)于學(xué)區(qū)房的觀點(diǎn)毫無(wú)意義。

——從交易量上講，學(xué)區(qū)房類似次新股，實(shí)際流通量很小，操縱價(jià)格容易，而且大股東大量鎖倉(cāng)（買完后自動(dòng)鎖倉(cāng)），所以用單純的估值觀點(diǎn)看待學(xué)區(qū)房是沒(méi)有意義的，觀察交易量、情緒、需求和供給才是更有意義的。

2）教改與其說(shuō)一個(gè)強(qiáng)基本面支撐不如說(shuō)是一個(gè)資源再分配的強(qiáng)催化劑，教育資源是有限的，但是好小學(xué)和差小學(xué)（校額到校后）同時(shí)大漲，從結(jié)果上看是教育資源成為永動(dòng)機(jī)式的大幅增長(zhǎng)？

——這點(diǎn)在A股也很常見(jiàn)，比如某家上市公司的技術(shù)出現(xiàn)重大突破，結(jié)果相關(guān)行業(yè)全體上漲。

醒醒，如果是企業(yè)而非行業(yè)式的重大突破，按理說(shuō)是這家企業(yè)的重大利好而是其他同類企業(yè)的利空，因?yàn)槭袌?chǎng)份額被大幅搶占。

類似于微信出來(lái)后，其他茍延殘喘的社交軟件全部掛了，再比如國(guó)金推出來(lái)傭金寶后，其他券商要么被迫跟進(jìn)，要么經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)大幅縮減。

所以教改出臺(tái)后，北京的整體教育資源并沒(méi)有本質(zhì)上的巨幅提升，而是實(shí)現(xiàn)了資源的再分配，但是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)整體上漲，說(shuō)明這里是估值的提升（對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期）而不是EPS的提升（教育資源總量）。

這就很有意思了，算不算有局部泡沫呢？

3）學(xué)區(qū)房的價(jià)值是一個(gè)證偽非常緩慢而且大部分人拒絕承認(rèn)證偽的過(guò)程，這是股票無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

前面也提到了，實(shí)際上教育資源和錄取人數(shù)的增長(zhǎng)是穩(wěn)定的，而學(xué)區(qū)房能為孩子帶來(lái)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)到底有多少，也是無(wú)法客觀和量化評(píng)價(jià)的。

——這一點(diǎn)上，學(xué)區(qū)房的價(jià)值又更接近于藝術(shù)品/古董，它的所有價(jià)值都來(lái)自于學(xué)籍（藝術(shù)價(jià)值），這種價(jià)值的評(píng)估是沒(méi)有一個(gè)客觀標(biāo)準(zhǔn)的。

你們會(huì)發(fā)現(xiàn)，絕大部分的藝術(shù)品/古董的估值都是相對(duì)估值法，用相對(duì)公允的某一件藝術(shù)品/古董來(lái)對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。

學(xué)區(qū)房也類似，它完全脫離了房租比/房?jī)r(jià)收入比/總價(jià)法等任何一個(gè)地產(chǎn)價(jià)值指標(biāo)，完全以相對(duì)估價(jià)法進(jìn)行，理論上可以左腳踩右腳跳上太空。

更重要的是，學(xué)區(qū)房的價(jià)值證偽很難，比如海西的北清人數(shù)絕對(duì)性的碾壓，但是所有人都會(huì)對(duì)其他區(qū)給海西輸送的大量尖子生是若無(wú)睹。

如果把這些尖子生放回到原學(xué)校，各區(qū)高考的差距會(huì)不會(huì)縮??？誰(shuí)也不知道，也沒(méi)有人可以確定到底學(xué)校和學(xué)習(xí)環(huán)境重要還是生源自身的素質(zhì)更重要。

這里缺乏一個(gè)對(duì)學(xué)區(qū)房真實(shí)價(jià)值的評(píng)估，也就是無(wú)法證偽；即使接下來(lái)要鎖區(qū)，證偽也要10年以后。

A股至今沒(méi)有任何一個(gè)股票，大家愿意給它10年的時(shí)間去證偽。（3根陰/陽(yáng)線就改變信仰了，還十年？）

4）對(duì)于學(xué)區(qū)房的真實(shí)價(jià)值評(píng)估缺乏標(biāo)桿，所有人的預(yù)期基石都是學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)不會(huì)跌。

很多人買學(xué)區(qū)房的合理預(yù)期就是：孩子起碼能上一本，甚至北清。

如果一個(gè)學(xué)區(qū)房真的能保證上北清，1000萬(wàn)的價(jià)格我覺(jué)得并不算貴，但是不可能。

所以總結(jié)到最后，買入學(xué)區(qū)房的預(yù)期基石還是：以后會(huì)繼續(xù)漲，起碼不會(huì)跌。

這是除了2015年的創(chuàng)業(yè)板、2016年的債市和深圳房市，我見(jiàn)過(guò)一致預(yù)期最強(qiáng)烈的一次。

5）替代品其實(shí)一直存在，但是和國(guó)內(nèi)需求并不能完全匹配。

以美國(guó)為例，EB-5投資移民+相應(yīng)的學(xué)區(qū)房，大概總成本在150萬(wàn)美元以內(nèi)，其實(shí)和目前的學(xué)區(qū)房均價(jià)相近。

但是這里是有差異的，第一，海外教育替代品的實(shí)際生活成本比國(guó)內(nèi)高；第二，海外留學(xué)經(jīng)歷目前在北京的話不占據(jù)優(yōu)勢(shì)；第三，海外留學(xué)的實(shí)際人力成本更高（需要家長(zhǎng)陪同）。

但是無(wú)論如何，1000萬(wàn)元人民幣可能是一個(gè)替代品的價(jià)格天花板，過(guò)去的學(xué)區(qū)房是沒(méi)有摸到的，這一次漲完以后算是第一次摸到了。

總結(jié)下來(lái)，學(xué)區(qū)房是一個(gè)流通盤很小、交易量并不大、大股東用6-9年時(shí)間流動(dòng)性鎖倉(cāng)、沒(méi)有客觀估值基準(zhǔn)、證偽非常非常緩慢的次新股。

最近有了一個(gè)強(qiáng)力的資源再配置的政策刺激，導(dǎo)致人們對(duì)其估值PE而非EPS的大幅提升，使得股價(jià)暴漲，在近期第一次碰到一個(gè)潛在整體市值天花板（類似2015年創(chuàng)業(yè)板的500億和千億市值天花板）的股票。

參與者的整體數(shù)量并不大，但是參與意愿在繼續(xù)增加（適婚人數(shù)），因?yàn)槠涔乐档倪壿嫺咏谒囆g(shù)品。

所以大家對(duì)其市值上限的預(yù)期也有所差異，可以完全是由財(cái)力決定其邊際價(jià)格，唯一一致的是，所有人都強(qiáng)烈相信，這只股票還會(huì)繼續(xù)上漲，要么是主動(dòng)鎖倉(cāng)要么是被動(dòng)鎖倉(cāng)，不過(guò)由于流通盤過(guò)小，一直沒(méi)有太大的拋壓。

這樣的一只股票，你會(huì)買么？然后再換一個(gè)問(wèn)法，這樣的股票，你現(xiàn)在敢做空么？