恒大第三輪引戰(zhàn)600億元 業(yè)績(jī)上漲效益迅速提升

繼上半年成功引入700億戰(zhàn)投后，恒大第三輪引戰(zhàn)再度獲得大型投資者熱捧。

11月6日，中國(guó)恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱(chēng)，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億(人民幣，下同)，遠(yuǎn)超此前其公告的300-500億規(guī)模，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)房企單筆股權(quán)融資最高紀(jì)錄。

近年來(lái)，通過(guò)“三高一低”發(fā)展模式推動(dòng)高增長(zhǎng)，讓恒大登上國(guó)內(nèi)房企“一哥”寶座。然而，今年以來(lái)許家印大刀闊斧啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，核心之一便是降負(fù)債。從贖回1129億永續(xù)債到引入三輪合計(jì)1300億戰(zhàn)投，恒大的負(fù)債率以超預(yù)期的速度下降，投資者正看到一個(gè)截然不同的“新恒大”。

或提前兌現(xiàn)降負(fù)債承諾

去年，恒大以3734億的銷(xiāo)售額一舉奪得房地產(chǎn)銷(xiāo)售榜桂冠。然而，在超常規(guī)發(fā)展的背后，恒大也因偏高的負(fù)債率引發(fā)部分投資者對(duì)其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性的擔(dān)憂。

對(duì)此，恒大總裁夏海鈞在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，恒大多年來(lái)都是追趕者的角色，把規(guī)模擴(kuò)張作為公司發(fā)展的首要戰(zhàn)略。負(fù)債率不高，公司沒(méi)有錢(qián)，就不可能發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模。“恒大用高負(fù)債換來(lái)的高速發(fā)展，牢牢抓住了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金20年，才能成就恒大的龍頭地位。”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，企業(yè)經(jīng)營(yíng)更需要在增長(zhǎng)與穩(wěn)健之間取得平衡，恒大適時(shí)啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。今年開(kāi)始，恒大從以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，目標(biāo)就是大幅降低負(fù)債率。

引入第三輪戰(zhàn)略投資者，是恒大降低負(fù)債率的重要舉措之一。以恒大2017年中報(bào)公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，引入600億戰(zhàn)投后，其凈負(fù)債率將大幅下降近四成。今年以來(lái)，在引入1300億戰(zhàn)投及一系列降負(fù)債措施推動(dòng)下，恒大凈負(fù)債率較去年年末大降超六成。

除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還正實(shí)施多項(xiàng)舉措，推動(dòng)負(fù)債率持續(xù)下降。比如土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)，即土地儲(chǔ)備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000到2000萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，以降低土地費(fèi)用支出；以及擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

根據(jù)恒大此前公布的降負(fù)債率目標(biāo)，其資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)劃到2019年末下降到55%左右，凈負(fù)債率計(jì)劃到2020年6月末下降到70%，這也是恒大上市以來(lái)第一次就負(fù)債率指標(biāo)對(duì)投資者作出的承諾。

花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)在最新發(fā)布的研報(bào)中表示，隨著新一輪戰(zhàn)投資金到位，恒大凈負(fù)債率將繼續(xù)大幅降低。據(jù)其測(cè)算，恒大可能提前超額實(shí)現(xiàn)未來(lái)三年降負(fù)債目標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債表的改善也將進(jìn)一步降低未來(lái)的融資成本。

“一增一降”打開(kāi)上漲空間

除了引入戰(zhàn)投降低負(fù)債率以外，此次公告還顯示，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年凈利潤(rùn)分別為500億、550億、600億，三年合計(jì)1650億，遠(yuǎn)超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤(rùn)，Winds統(tǒng)計(jì)顯示，這也是A股有史以來(lái)最高的利潤(rùn)承諾。

事實(shí)上，恒大利潤(rùn)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)有跡可循。恒大中報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)超231億，同比大增224%，實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)273億，同比大增249.6%?？紤]到房地產(chǎn)是恒大的核心業(yè)務(wù)，意味著恒大地產(chǎn)已基本完成去年公布的2017年243億承諾利潤(rùn)。

資料顯示，截至去年年底恒大已售未結(jié)算收入為1924億，今年銷(xiāo)售突破5000億幾無(wú)懸念，這意味著到年末其已售未結(jié)算收入將達(dá)6924億。若以中報(bào)14.5%的核心凈利潤(rùn)率估算，已經(jīng)鎖定1000億左右的凈利潤(rùn)，占到承諾利潤(rùn)1650億的約六成，兌現(xiàn)承諾幾無(wú)壓力。

花旗在研報(bào)中指出，得益于恒大強(qiáng)勁的銷(xiāo)售增長(zhǎng)（2014年-2017年銷(xiāo)售年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)57%）、可持續(xù)的高利潤(rùn)（30%以上毛利率和15%以上凈利率）、以及大幅節(jié)約利息支出，三年1650億利潤(rùn)承諾是完全可以實(shí)現(xiàn)。

在強(qiáng)勁的利潤(rùn)增長(zhǎng)支持下，恒大地產(chǎn)本輪引戰(zhàn)獲得多家行業(yè)巨頭熱捧，其中正威集團(tuán)在世界500強(qiáng)中位列183位，蘇寧為中國(guó)電子商務(wù)零售巨頭，山東高速則是特大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，恒大地產(chǎn)投前估值也增至3651.9億。

利潤(rùn)高增長(zhǎng)與負(fù)債率大降，恒大受到投資者熱捧，公司股價(jià)從年初的約5港元漲至最高32.5港元，漲幅達(dá)550%，市值接近3400億，成為國(guó)內(nèi)市值最高的上市房企。德意志銀行、花旗銀行、野村證券、摩根士丹利等國(guó)際大行也于近日發(fā)布研報(bào)，紛紛給予恒大“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

“雖然恒大股價(jià)今年走勢(shì)強(qiáng)勁，但估值仍有較大上漲空間”，一位證券分析師認(rèn)為，恒大投前估值已達(dá)3651.9億，第三輪引戰(zhàn)后估值已超4250億，折合成港幣則超5000億，而中國(guó)恒大目前市值僅約港幣3800億，未來(lái)仍有巨大的上漲空間。