廈門房?jī)r(jià)上漲快 二手房房東為漲價(jià)違約不賣房

樓市火爆，房?jī)r(jià)上漲太快，賣家頻頻違約。最近，二手房房東反悔引發(fā)的官司越來越多。

房東反悔違約，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？違約房東是會(huì)被判賠違約金，還是會(huì)被判將房子強(qiáng)制過戶給買方？昨日，福建自暉律師事務(wù)所發(fā)布了幾起二手房房東違約的典型案例，并結(jié)合案例進(jìn)行分析解讀，供購(gòu)房者維權(quán)參考借鑒。

律師提醒，賣方反悔是要承擔(dān)違約責(zé)任的，買方可以到法院去起訴，不但可以要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理房產(chǎn)過戶，還可索賠違約金。

案例1

房東反悔，丟房子又賠違約金

房東吳先生和吳太太都是同安人，他們簽約出售的房產(chǎn)也位于同安區(qū)，根據(jù)協(xié)議約定，房屋總價(jià)為176萬元。

2016年5月31日，經(jīng)中介牽線搭橋，購(gòu)房人陳女士與吳先生夫妻二人簽訂了《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議合同》。簽訂協(xié)議后，購(gòu)房人陳女士依約支付了購(gòu)房款。后來，雙方還簽訂了一份《合同補(bǔ)充條款》，約定如果因甲方(即賣方)單方面原因，無法及時(shí)辦理過戶手續(xù)，甲方應(yīng)自2016年8月1日起至過戶當(dāng)日，以乙方已付房款為基數(shù)，按每月2%的利率支付利息。

然而，直到陳女士起訴前，吳先生夫妻二人仍未辦理房屋的解除抵押登記手續(xù)，也未辦理過戶登記手續(xù)。

為此，陳女士將吳先生夫妻二人告上法庭，請(qǐng)求法院判令被告立即辦理解押，立即將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到陳女士名下，并支付違約金。

近日，同安區(qū)法院作出一審判決，支持原告訴求，判令被告應(yīng)立即辦理解押手續(xù)，并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到陳女士名下。此外，判決還要求被告支付違約金，以原告已支付的購(gòu)房款61萬元為基數(shù)，按每月2%的比例，付至產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下之日止。

法官說法

合同有效，房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)過戶

法院判決認(rèn)為，本案當(dāng)中，雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣居間協(xié)議合同》及《補(bǔ)充條款》系雙方真實(shí)意思的表示，具有合法性，雙方均應(yīng)誠(chéng)信履行合同約定的義務(wù)。合同簽訂后，陳女士依約支付給被告購(gòu)房定金及首付款，而被告至今仍未辦理訟爭(zhēng)房屋的解抵手續(xù)和過戶登記手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，被告應(yīng)繼續(xù)履行合同。

案例2

“唯一房產(chǎn)”，可以反悔不賣嗎？

簽了協(xié)議收了首付款，房東卻反悔不賣了。購(gòu)房人一怒告上法庭，被告房東卻說出了反悔的“兩大原因”。近日，湖里區(qū)法院針對(duì)一起這樣的購(gòu)房糾紛作出一審判決。

2016年2月25日，購(gòu)房人陳先生與張某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，合同約定：張某將其位于湖里區(qū)的房產(chǎn)，以190萬元的總價(jià)出售給陳先生。不料，張某在將房子賣給陳先生后，又以涉訟房產(chǎn)為抵押物向銀行辦理貸款，抵押擔(dān)保金額為148萬元。

拿到148萬元貸款后，張某通過微信，通知陳先生要“終止雙方的房屋買賣合同”。但是，陳先生回復(fù)微信，表示“不同意解除合同”。

近日，陳先生將賣方張某告上法庭，請(qǐng)求法院判令被告繼續(xù)履行《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，辦理解押手續(xù)，并協(xié)助原告將涉訟房產(chǎn)過戶至原告名下。

法庭上，房東說出了違約的“兩大原因”。首先，他賣了這套房子原本想再買房，但因房?jī)r(jià)上漲，他的錢不足以付首付，所以未能購(gòu)房。第二，房東只有一套房產(chǎn)，如果賣給原告，他就無處居住了。因此，無法繼續(xù)將房屋出售給原告。

近日，湖里區(qū)法院作出一審判決，判令張某夫妻二人應(yīng)繼續(xù)履行合同，將訟爭(zhēng)房屋過戶至陳先生名下。

法官說法

唯一住房，并非違約理由

本案當(dāng)中，張某承認(rèn)自己違約，但他答辯說涉訟房產(chǎn)是他名下“唯一房產(chǎn)”，現(xiàn)無房居住，希望解除合同，愿意依照合同約定賠償違約金。

對(duì)此，法院判決認(rèn)為，張某并不享有合同的單方解除權(quán)。張某提出的抗辯理由，并不是拒絕繼續(xù)履行合同的合理事由。而且，涉訟房產(chǎn)的抵押權(quán)人即銀行也同意將房產(chǎn)過戶至陳先生名下。因此，陳先生要求張某繼續(xù)履行合同，并辦理房屋過戶的訴訟請(qǐng)求，具有合同與法律依據(jù)，法院予以支持。

現(xiàn)象調(diào)查

房東反悔違約，大都被判敗訴

二手房買賣糾紛，最近大幅增加。近日，導(dǎo)報(bào)“律師來了”熱線接到的咨詢中，也有數(shù)十名讀者咨詢的問題都與“賣方反悔違約”有關(guān)。

導(dǎo)報(bào)記者從廈門法院和多家律師事務(wù)所了解到，在這類案件中，法院多數(shù)情況下判決支持原告，要求被告履行合同，將房產(chǎn)過戶至原告名下。“這類案件確實(shí)增多了，我最近接觸到多起此類糾紛。”福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師介紹，此類案件多數(shù)情況下會(huì)支持原告的訴求。

發(fā)生糾紛后，如何更好地維護(hù)個(gè)人權(quán)益？林敏輝提醒，遭遇房東反悔違約后，在敦促原房主繼續(xù)履行合同的同時(shí)，要防止房東“一房?jī)少u”，及時(shí)到法院起訴，做好房產(chǎn)的保全工作。

專家說法

哪些情況下判強(qiáng)制過戶？

賣方反悔不賣，哪些情況下法院會(huì)判強(qiáng)制過戶，哪些情況下會(huì)只判賠違約金？

對(duì)此，廈門大學(xué)法學(xué)院黃健雄教授認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。

二手房交易的流程通常是：簽三方協(xié)議(買賣雙方、中介)→買家支付首付→買家辦理貸款→買賣雙方網(wǎng)簽→繳稅費(fèi)并過戶。如果在整個(gè)二手房交易流程中，買家沒有違約并已經(jīng)網(wǎng)簽，賣家無故違約屬于過錯(cuò)方。購(gòu)買人可以要求繼續(xù)履行合同(即強(qiáng)制過戶)，可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。

不過，并非所有的強(qiáng)制過戶訴求都會(huì)得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強(qiáng)制過戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房?jī)r(jià)急劇上漲的時(shí)候，容易出現(xiàn)“一房?jī)少u”的情況，房主在與購(gòu)房者簽合同后，網(wǎng)簽前又將房子賣給出價(jià)更高的購(gòu)房者，并完成網(wǎng)簽過戶手續(xù)。這種情況下，通常第一位購(gòu)房者只能得到違約金，并不能強(qiáng)制要求過戶。

此外，在房屋被查封的情況下，應(yīng)確保過戶前查封被依法解除，如房屋因?yàn)槲戳税讣环ㄔ翰榉獾?，法院也不?huì)判決強(qiáng)制過戶的。

一房被多賣房子該歸誰(shuí)？

黃健雄說，在一房二賣或者一房數(shù)賣的情況下，數(shù)個(gè)購(gòu)買者都主張要求強(qiáng)制過戶，而房屋只有一套，不管過戶給誰(shuí)都會(huì)造成其他購(gòu)買人無法通過強(qiáng)制過戶取得房屋的情況。那么，此種情況下法院一般將房屋過戶給哪一方取決于下面一個(gè)或者幾個(gè)因素：1.誰(shuí)先占房屋；2.誰(shuí)先網(wǎng)簽；3.誰(shuí)先簽約；4.誰(shuí)付款最多。

因此，黃健雄提醒購(gòu)房者，如果達(dá)成購(gòu)房意愿，在交易過程中要上網(wǎng)填寫《存量房買賣合同》并備案，即通常所說的“網(wǎng)簽”，應(yīng)盡快完成網(wǎng)簽手續(xù)，防止賣方反悔。