2018樓市進(jìn)入大租賃時(shí)代：需求增長(zhǎng) 模式多樣

2018樓市 進(jìn)入大租賃時(shí)代

租賃需求將在2018年爆發(fā)式增加

開發(fā)商、中介、互聯(lián)網(wǎng)巨頭的加入讓租賃方式更加豐富 2018樓市 進(jìn)入大租賃時(shí)代

12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。”回望近一年多來租賃市場(chǎng)發(fā)展，自2016年“9·30”樓市調(diào)控以來，超過百城相繼發(fā)布了調(diào)控政策，其中促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)、租購并舉解決居住需求成為政策共性，租賃市場(chǎng)也成為2017年政策著力最多的板塊。

日前，58集團(tuán)旗下58同城、安居客、趕集網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布了《調(diào)控下半場(chǎng) 租賃新時(shí)代——2017-2018中國(guó)住房租賃藍(lán)皮書》，對(duì)一年來住房租賃政策導(dǎo)向、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、行業(yè)創(chuàng)新等進(jìn)行了全面分析?！?017租賃藍(lán)皮書》顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)較快增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，住房租賃供給側(cè)格局發(fā)生了較大變化，多種新型供應(yīng)模式加大進(jìn)入力度，尤其是長(zhǎng)租公寓和金融創(chuàng)新領(lǐng)域，多種多樣的租房模式將使2018年的租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)。

租賃市場(chǎng)供應(yīng)格局大變

2017年，國(guó)家決策層對(duì)住房租賃市場(chǎng)提出了多項(xiàng)扶持鼓勵(lì)政策，也因?yàn)?ldquo;租售同權(quán)”的提出，租賃住房第一次享有了與購房相同的權(quán)益。由此，租賃市場(chǎng)開始發(fā)生著巨大的變化。

多年以來，私人住房是租賃市場(chǎng)上的絕對(duì)供應(yīng)主體，但從今年開始，各種新型的供應(yīng)渠道正逐步加大在租賃供給端的比例，其中既包括政府在土地出讓環(huán)節(jié)就專門規(guī)劃的租賃性住宅用地的出讓，也包括更加市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓類產(chǎn)品，此外，房地產(chǎn)信托、信用租房等金融創(chuàng)新產(chǎn)品也紛紛出現(xiàn)，極大地改變了住房租賃市場(chǎng)原有的單一供應(yīng)格局。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉在不久前的經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上曾表示，相比于美、英、法等國(guó)家來說，中國(guó)租房占比還很小。平均來看我們租房人口戶數(shù)比大概是在21%左右。美國(guó)和英國(guó)都在35%左右，法國(guó)則達(dá)到39%。越大的城市租房比例應(yīng)該越高。像紐約超過50%，香港超過50%，北京超過35%。左暉補(bǔ)充道，他認(rèn)為北京未來的租房人口比數(shù)會(huì)像其他世界級(jí)城市一樣，超過50%。

巨大的租賃需求，就要求租賃用房的供應(yīng)要大幅增加。在58集團(tuán)發(fā)布的《2017租賃藍(lán)皮書》中指出，一方面，專門的租賃用房供應(yīng)逐漸納入土地出讓規(guī)劃，這將在未來數(shù)年為租賃市場(chǎng)提供了一個(gè)重要的供應(yīng)渠道。近年，各地政府出臺(tái)相應(yīng)的政策促進(jìn)租賃用地的供應(yīng)。以北京為例，規(guī)劃2017-2021 年全市住房建設(shè)計(jì)劃約150 萬套，其中租賃住房50 萬套，租賃住房計(jì)劃供地1300 公頃，在全部住宅供應(yīng)中占比21.7%；上海也在“十三五”期間，預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅用地5500 公頃，其中規(guī)劃租賃用地1700 公頃，約70 萬套。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，今年租賃土地大幅增加在數(shù)量上體現(xiàn)的，無疑就是大批城市從實(shí)際租賃供地?cái)?shù)量來規(guī)范未來的土地供應(yīng)。

清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)許憲春在鏈家研究院舉辦的思享會(huì)上也指出，滿足多樣化的居住需求是解決城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)不平衡不充分發(fā)展的方向。隨著收入增長(zhǎng)，人們對(duì)品質(zhì)居住的追求不斷提升，對(duì)存量房屋提出了盤活與更新的需求。重點(diǎn)城市的租賃供給需求之間缺口較大，互相供給與需求結(jié)構(gòu)之間不匹配。跨省跨市人口流動(dòng)比例高，產(chǎn)生龐大的租賃需求，應(yīng)當(dāng)建立安全體面的住房租賃供應(yīng)體系。

金融創(chuàng)新加入租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體

此外，2017年以來，包括信用租房創(chuàng)新等各種金融創(chuàng)新力量也進(jìn)入租賃市場(chǎng)，2018年這種趨勢(shì)將更加明顯，推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的供應(yīng)力量和供給方式。

作為一種消費(fèi)分期場(chǎng)景，租房分期類消費(fèi)金融產(chǎn)品此前已開始布局租房市場(chǎng)。其業(yè)務(wù)模式大同小異，核心就是借助消費(fèi)金融產(chǎn)品的支持，變租金“押一付三”為“押一付一”或“押零付一”。 像鏈家就和貝殼金控聯(lián)手推出了租房分期產(chǎn)品“租貝”。針對(duì)季付/半年付/年付的鏈家租客專門設(shè)計(jì)的“按月支付房租”服務(wù)產(chǎn)品，用以緩解租客一次性大筆租金壓力，實(shí)現(xiàn)“先住后付，住滿30天再交租”。此外，58 集團(tuán)下的58 月付、我愛我家的房司令、京東戰(zhàn)略投資的會(huì)分期等都是租房領(lǐng)域的金融創(chuàng)新。

張波認(rèn)為，租房分期要用足夠的實(shí)力打動(dòng)占據(jù)大量租房房源的行業(yè)中介巨頭，必須同時(shí)具備強(qiáng)大的資金實(shí)力以應(yīng)對(duì)自持房源的規(guī)模增長(zhǎng)，能繼續(xù)存活發(fā)展的都是背后有大的資本實(shí)力撐腰。以58 月付為例，背靠58 集團(tuán)，主要面向大學(xué)生和有穩(wěn)定工作收入的人群提供租房分期服務(wù)，也與華夏管家、優(yōu)租寓、快租、孟鄰白領(lǐng)公寓等品牌公寓建立合作關(guān)系。

2018 年信用租賃市場(chǎng)將迎來網(wǎng)絡(luò)巨頭更加頻繁地加入，《2017租賃藍(lán)皮書》指出，互聯(lián)網(wǎng)巨頭如阿里巴巴、京東都在參與到租房市場(chǎng)，可能對(duì)租賃市場(chǎng)環(huán)境的健康產(chǎn)生較大的積極作用，并且信用租房將進(jìn)一步健全社會(huì)信用體系。

長(zhǎng)租公寓在供給側(cè)加速擴(kuò)張

此外，今年崛起的長(zhǎng)租公寓也將在2018年占據(jù)更加重要的地位。根據(jù)居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200 萬間，知名房產(chǎn)企業(yè)如萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等紛紛入局搶占市場(chǎng)。

根據(jù)58集團(tuán)的《2017租賃藍(lán)皮書》分析，相對(duì)租賃市場(chǎng)的其他供應(yīng)方式而言，長(zhǎng)租公寓具有房源質(zhì)量有保障、租期穩(wěn)定、能提供保潔等服務(wù)、裝修風(fēng)格更為年輕化等諸多優(yōu)點(diǎn)，受到越來越多租客尤其是年輕人的歡迎。長(zhǎng)租公寓可以分為集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、萬科泊寓，后者如鏈家的自如、我愛我家的寓見等。

安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，魔方公寓已經(jīng)在全國(guó)15 個(gè)大中型城市擁有了超過150 家門店，管理房間逾3 萬間，為近4 萬名住戶提供租住生活服務(wù)。而萬科“泊寓”也在2017 年加速擴(kuò)張，近期數(shù)據(jù)顯示泊寓已布局全國(guó)27座城市近200家門店，總房間數(shù)高達(dá)九萬間。不僅如此，萬科公布的泊寓發(fā)展計(jì)劃顯示，在2018年泊寓計(jì)劃拓展到45萬間，遠(yuǎn)期規(guī)劃100萬間，在萬科的遠(yuǎn)期規(guī)劃中，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)年收入將達(dá)155億元。

事實(shí)上，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策，也將推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來的加速供應(yīng)。包括近年出讓的自持性土地，最終也可能由開發(fā)企業(yè)變成長(zhǎng)租公寓進(jìn)入租賃住房供應(yīng)端。

58集團(tuán)的《2017租賃藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017 年10 月，全國(guó)10 城自持用地(含部分自持)達(dá)148 宗，自持體量約552 萬平方，其中涉宅地塊112 宗，總建筑面積超400 萬平方米。包括萬科、保利、中海等大品牌開發(fā)商也積極參與其中。

相比開發(fā)企業(yè)在集中式公寓端的攻城略地，傳統(tǒng)大型中介企業(yè)也在租賃供給端不遑多讓，在分散式公寓或集中式公寓端發(fā)力。

公開信息顯示，鏈家自如旗下已擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、自如優(yōu)品六條產(chǎn)品線，服務(wù)北、上、深三地超過60 萬租客。而我愛我家的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)“相寓”發(fā)展速度也不遑多讓，已累積規(guī)模達(dá)到43萬間。

盡管租賃供給端已經(jīng)出現(xiàn)了諸多的創(chuàng)新供給模式，但《2017租賃藍(lán)皮書》同時(shí)指出，相比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)還僅僅處于起步階段，未來還有很大的發(fā)展空間。據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)的調(diào)查和測(cè)算，預(yù)計(jì)至2020 年底會(huì)超過1000 萬間。但與發(fā)達(dá)國(guó)家品牌公寓在租賃市場(chǎng)25%-30%的份額相比，我國(guó)的占比仍然處于較低的階段。

從“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從租賃政策的深化來看，雖然2015年就已提上日程，但真正全面落地還是在2017年。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年，“居者有其屋”的主流意識(shí)導(dǎo)致大量人群理解的安家置業(yè)往往是和買房畫等號(hào)。但中國(guó)未來十年不得不面對(duì)城市化引發(fā)的大量人口持續(xù)進(jìn)入城市，以及目前高價(jià)和人群總體收入不匹配的現(xiàn)實(shí)，一味地滿足絕大多數(shù)人群的買房需求并非良策。租賃市場(chǎng)的發(fā)展是中國(guó)未來不可回避的問題，引導(dǎo)廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”就是租賃在長(zhǎng)效機(jī)制的重要體現(xiàn)。

張波認(rèn)為，租賃未來應(yīng)該在三方面做文章，首先是增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時(shí)還要積極鼓勵(lì)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入場(chǎng)，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次是通過法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租賃的金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動(dòng)租賃市場(chǎng)更為專業(yè)化、規(guī)?；行虬l(fā)展。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛也認(rèn)為，發(fā)展長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，一方面要在機(jī)制上采取措施，使得一些機(jī)構(gòu)或者市場(chǎng)主體愿意去從事長(zhǎng)期租賃業(yè)務(wù)；另一方面要從制度上進(jìn)行約束，對(duì)租期進(jìn)行規(guī)定，以支持租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

為2018年租賃市場(chǎng)畫像

租賃需求增長(zhǎng) 租賃模式多樣 整體租金價(jià)格穩(wěn)中有升

“住房租賃”無疑將成為2018年當(dāng)之無愧的房地產(chǎn)熱詞。無論是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還是十九大報(bào)告都強(qiáng)調(diào)了“租購并舉的住房制度”為全國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。

至此，租賃已經(jīng)被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租賃市場(chǎng)該如何發(fā)展？關(guān)于租賃市場(chǎng)的種種政策是否真能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局？住房租賃的興起能否真正對(duì)高房?jī)r(jià)、高租金起到抑制作用呢？

需求變化

租賃需求將在2018年繼續(xù)增長(zhǎng)

租賃在2017年多次被決策層提起，在2018年里，普通的租房人或者房東會(huì)感受到租賃的新變化嗎？租房人小侯就認(rèn)為，未來大量租賃房源的出現(xiàn)可能會(huì)降低租金，讓他在換租時(shí)有更多更好的選擇。但作為房東，胡先生則不這么認(rèn)為，“我仔細(xì)看了一些長(zhǎng)租公寓，雖然裝修好、管理好，理念好，健身無線網(wǎng)還都免費(fèi)，但大部分還是一居室為主，租金價(jià)格快趕上我的一套兩居室的價(jià)格了，所以他并不擔(dān)心未來會(huì)被新興的租賃房源搶走生意。”

可見，作為租客和房東，對(duì)待未來租賃市場(chǎng)的態(tài)度各有不同，那明年的租賃市場(chǎng)會(huì)怎樣發(fā)展呢？

58集團(tuán)近日發(fā)布了《2017租賃藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)租房需求較2016年增長(zhǎng)57%，第四季度租房需求較2016年同比增長(zhǎng)71%。其中，一線城市2017年租房需求占全國(guó)需求總量的13%；成都、杭州、武漢、重慶等12個(gè)新一線城市的租房需求量占全國(guó)需求量的20%，對(duì)比2016年上漲43%，漲幅超過多數(shù)一線城市。

其中，杭州、東莞2017年租房需求量同比增長(zhǎng)率分別為79%、74%。預(yù)計(jì)未來三年，在一線城市租房需求持續(xù)強(qiáng)勁和新一線城市租房需求全面爆發(fā)的雙重引擎下，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間非常廣闊。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余個(gè)城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模，保障租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。未來租賃土地供應(yīng)占比三成左右將成為各地的標(biāo)配，住房租賃將成為保障居住權(quán)不可或缺的重要支撐。

與土地供應(yīng)積極因素相應(yīng)的，是大型房產(chǎn)企業(yè)在2017年積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年12月15日，全國(guó)10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)達(dá)149宗，自持體量約514萬平方米。其中杭州達(dá)到了51宗之多，上海和天津分別有29宗，北京也有27宗之多。安居客張波指出，房地產(chǎn)開發(fā)商手中的自持土地是未來租賃住房龐大體量的潛在供應(yīng)，并且有機(jī)會(huì)為租房人群提供更規(guī)?；⒁?guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的租房產(chǎn)品。

租金新變化

去年北京月租金上漲14%為2795元 還將穩(wěn)中有升

在租金方面，58集團(tuán)《2017租賃藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)人均月租金同比上漲16.7%。北京人均月租金為2795元，和2016年相比上漲14%。新一線城市中，成都2017年人均月租金相比2016年漲幅為18%，達(dá)到1008元。綜合2017年全年數(shù)據(jù)，杭州成為人均月租金最高的新一線城市，達(dá)到1550元，對(duì)比2016年上漲了6%。其他諸如重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、青島等城市，人均月租金同比漲幅在5%到10%之間。

張波指出，翻看歷史數(shù)據(jù)，一線城市和新一線城市在2012年到2016年的租金漲幅基本每年都在8%-15%之間。隨著近幾年租房人群對(duì)品質(zhì)生活的追求持續(xù)推動(dòng)中高端租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租金將保持穩(wěn)中有升。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉在經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上表示，租金是與居民收入有函數(shù)關(guān)系的，如果居民收入將在未來幾年間持續(xù)增長(zhǎng)的話，租金也將可能隨之穩(wěn)定增長(zhǎng)。

租客新變化

改善生活環(huán)境成換租最大原因

值得注意的是，住房租賃市場(chǎng)相比購房市場(chǎng)，具有更大的流動(dòng)性，換房行為頻率相對(duì)較高。根據(jù)58 集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院聯(lián)合調(diào)研數(shù)據(jù)，租房人群換房原因位于前五位的依次是改善生活環(huán)境、工作地點(diǎn)變更、交通不便利、租約到期、生活狀態(tài)變化。其中41% 的租房人群為改善生活環(huán)境而換房，租房人群對(duì)于生活質(zhì)量的要求正逐漸提高。

張波表示，租房人群對(duì)生活質(zhì)量要求的逐漸提高，具有房源質(zhì)量高、交通便利、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、周邊配套完善等優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)租公寓這一近年新興模式無疑是重要利好。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，2018年的租賃市場(chǎng)也將進(jìn)入品質(zhì)居住時(shí)代。尤其是年輕的白領(lǐng)階層，對(duì)品質(zhì)租賃的需求更加旺盛，另外，大量流動(dòng)轉(zhuǎn)移人口也處于基本保障的需求提高了對(duì)租賃房源的額要求。

58集團(tuán)2017租賃藍(lán)皮書報(bào)告顯示，在18歲到35歲的租房人群中，處于獨(dú)居狀態(tài)的租客占比達(dá)29%，另外39%為與伴侶居住，27%的人群為與長(zhǎng)輩和或孩子租住。張波預(yù)測(cè)，城市購房壓力不斷增加、結(jié)婚年齡推遲可能推動(dòng)單人租房人群持續(xù)增長(zhǎng)。

在各類戶型的出租房屋中，以一居室、二居室為代表的小戶型受到承租人的更多青睞。58集團(tuán)《2017租賃藍(lán)皮書》指出，租房人群對(duì)一居室需求占比達(dá)到40%之多。安居客首席分析師張波認(rèn)為，這一方面是由于一居室的私密性較好，可以滿足人們對(duì)獨(dú)立生活環(huán)境的基本要求，另一方面是因?yàn)榇罅康哪贻p租客多選擇單人或者伴侶共同居住，一居室可以同時(shí)滿足降低生活成本和提高生活品質(zhì)的需求。

房源新變化

長(zhǎng)租公寓、REITs成為新關(guān)鍵詞

在政策引導(dǎo)扶持和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的新亮點(diǎn)。

58集團(tuán)《2017租賃藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有千余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量約200萬間。長(zhǎng)租公寓模式正受到越來越多租客，尤其是年輕人的歡迎；也吸引了眾多全國(guó)知名房產(chǎn)企業(yè)的布局。2017年，萬科地產(chǎn)旗下“泊寓”，在全國(guó)范圍內(nèi)加速擴(kuò)張；碧桂園長(zhǎng)租公寓在多個(gè)城市布局了15個(gè)項(xiàng)目；金地、龍湖、萬達(dá)、旭輝、綠地、保利也都已入局。

此外，2017年10月23日，國(guó)內(nèi)首單房產(chǎn)企業(yè)租賃住房信托投資基金——保利租賃住房REITs的獲批引發(fā)了高度關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前我國(guó)對(duì)于租賃住房REITs的支持相比國(guó)外成熟市場(chǎng)尚不完善。避免對(duì)同一主體不同階段重復(fù)征稅、避免對(duì)REITs發(fā)行主體和持有者雙重征稅，將達(dá)到一定的付息率作為享受稅收優(yōu)惠的必要條件，以“免稅+分紅”提升REITs份額的收益率水平，增強(qiáng)市場(chǎng)投資吸引力，都需要更多的政策支持。

本版文/本報(bào)記者 李桁