明年住房政策“慢工出細(xì)活” 預(yù)計房產(chǎn)市場發(fā)展平靜

明年住房政策將“慢工出細(xì)活”

最近三年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議都將房地產(chǎn)市場發(fā)展作為下一年的重點(diǎn)工作之一。2015年提出要“化解房地產(chǎn)庫存”，2016年提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，2017年明確“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

工作任務(wù)的調(diào)整，實(shí)際上映射了市場態(tài)勢的轉(zhuǎn)變。在經(jīng)歷了一輪去庫存和轉(zhuǎn)杠桿之后，房子已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到居民戶手中，各地也根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位出臺了一系列調(diào)控政策。隨著房地產(chǎn)庫存降至近三年來新低，市場調(diào)控初步收到效果，工作重心自然要向加強(qiáng)供給和完善長效機(jī)制偏移。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在這兩方面都做了安排。一方面，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。另一方面，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

對于租賃市場，這幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會議雖然都有涉及，但直到今年才獲得了更多的政策支持。先是九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，而后國土部、住建部發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。據(jù)悉，未來北上廣租賃用地計劃供應(yīng)面積將達(dá)3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。隨著更多支持政策出臺，租賃市場的供應(yīng)主體和保障渠道將更為多元。

本次會議還直面租賃市場的痛點(diǎn)，首次提到長期租賃。我國的租賃市場之所以遲遲難以發(fā)展，根本原因在于租房只能在一定程度上獲得房屋的部分居住屬性，卻很難獲得相應(yīng)的社會公共服務(wù)、穩(wěn)定居住權(quán)利以及財富增值效應(yīng)，因此短租成為租賃市場主流。今年以來，中央及地方多次提出“租購?fù)瑱?quán)”，本次會議也強(qiáng)調(diào)保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，預(yù)計這一問題有望加快解決。

至于房地產(chǎn)調(diào)控，此前住建部、國土部和人民銀行在武漢召開的部分省市房地產(chǎn)工作座談會上，已經(jīng)傳遞出“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性”的信息，此次又在中央層面得到確認(rèn)，意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將保持偏緊態(tài)勢。同時在分清中央和地方事權(quán)的基礎(chǔ)上實(shí)行差別化調(diào)控，繼續(xù)為長效機(jī)制的完善爭取時間。從會議未提及房地產(chǎn)稅來看，這一稅種的推出可能還需要時間。

值得關(guān)注的是，會議在部署三大攻堅戰(zhàn)時，特別強(qiáng)調(diào)防范化解重大風(fēng)險的重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險，提出“要服務(wù)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”。金融和房地產(chǎn)之間的鏈條已經(jīng)引起中央的高度關(guān)注，預(yù)示著金融監(jiān)管未來將繼續(xù)保持壓力，防止資金過度流向房地產(chǎn)市場。

總而言之，此次會議圍繞十九大提出的“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，從發(fā)展住房租賃市場和完善長效機(jī)制兩個方面進(jìn)行了具體部署，這兩項工作都需要“慢工出細(xì)活”。因此，相比于2016年轟轟烈烈的去庫存和2017年風(fēng)風(fēng)火火的加調(diào)控，預(yù)計明年房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入一個相對平靜的發(fā)展年份。

王靜文