成都萬人搖號搶房怎么回事？成都為什么再現(xiàn)萬人搶房事件始末（2）

“豪宅”突襲開盤被玩壞

就在眾人還在驚嘆悅璽之時，成都另一個被譽為豪宅板塊的核心樓盤仁恒濱河灣又“喜提”預(yù)售許可證，帶精裝價格18900-21500元/㎡的仁恒濱河灣。

據(jù)悉，早在2009年仁恒便已5000元/㎡左右的樓面價摘得該地塊，而該樓盤距今最近的一次開盤還要追溯到2016年9月份，也因此被成為“捂盤王”。

記者了解到，此次仁恒濱河灣開盤銷售房源共計207套，戶型面積均為185㎡。按照其公布的價格下限來計算，該新盤起步價達到了350萬元/套，對成都而言，這已經(jīng)算是豪宅標準。從宣布取證的那刻起，仁恒濱河灣就瞬間成為全民熱議的話題，購房者蜂擁而入視此豪宅為白菜價。

據(jù)鏈家最新數(shù)據(jù)顯示，仁恒濱河灣二手房掛牌均價超過35000元/㎡，而今年5月最新成交價格也達到34749元/㎡。霎時間，1.5萬/㎡“剪刀差”的驚人，買到就是狂賺的口號刷遍本地微信圈，亦引得多名購房者從外地奔赴而來。若按照3.5萬元/㎡的二手房價計算，成功夠得一套仁恒濱河灣新房，可純賺200萬元以上，未來還有升值的可能性。

有網(wǎng)友表示，盡管中簽率堪比網(wǎng)上打新股，但在兩百多萬新舊房價差的誘惑下，也被人忽悠去參與搖號。有網(wǎng)絡(luò)傳聞，報名仁恒濱河灣新房搖號的人數(shù)規(guī)?；?qū)⑼黄迫f人，但具體報名人數(shù)仍需等到最終復審結(jié)果才能確定。

隨著時間的推進，多個購房群談話的內(nèi)容從感嘆“買到就是賺到”逐漸變成“怎樣才能買到？要不要離個婚、賣個房？”，畫風逐漸詭異了起來，為了買上仁恒濱河灣，大家絞盡腦汁。

多條傳聞在購房群流傳。比如，“洛杉磯四川同鄉(xiāng)聯(lián)誼會已經(jīng)組織起來，三小時后第一批28人講起飛前往成都，參加仁恒的報名。”、“有沒有成都棚改男愿意協(xié)議結(jié)婚搖濱河灣？簽協(xié)議給10萬現(xiàn)金，此信息真實有效。”、“棚改資格3個，代持可以報名仁恒濱河灣，抓緊時間私聊。”，當然這些都是網(wǎng)絡(luò)傳言，極有可能是網(wǎng)友所編寫的調(diào)侃段子。

甚至有網(wǎng)友腦洞大開，公布仁恒眾籌購房方案：以總價370萬元/套為例，首付3成即111萬元，貸款259萬元、月供1.6萬元；由甲乙丙三方出資，丙方代持該房屋，三方按照出資比例獲享對應(yīng)權(quán)益，原則上不低于5萬元/㎡考慮出售；取得產(chǎn)權(quán)滿三年后可出售（2025年出售），預(yù)期年化收益率超過50%。

資金從東到西“填坑”轉(zhuǎn)移

2016年下半年以來，全國樓市迎來一輪大漲行情，尤其是西部大城市房價的洼地效應(yīng)非常突出，重慶、西安等西部城市房價領(lǐng)漲全國。

需要注意的是，2018年，各大房企集中布局三四線等中小城市拿地的態(tài)勢明顯，而2019年各大房企又有回流一二線大城市，因此造成一二線大城市土地市場走熱，各地出現(xiàn)樓市“小陽春”行情。

首先，2016年至今，可以看作是一輪全國樓市的大行情，僅從銷售額來看，2016-2018三年的全國商品房銷售額是明顯大于之前的很多年份的。

第二，從房價來看，雖然全國眾多城市在這三年之中都有不同程度的漲幅，但如果從2016年十月開始的新一輪調(diào)控期劃斷，可以看出兩個不同的階段。

即在這之前，東部城市不僅絕對房價高，而且相對的房價漲幅也更大。比如在調(diào)控開始前的2016年1-9月，西部的成都前九個月累計的新房價格漲幅為6.46%，而東部的無錫在2016年9月單月的新房環(huán)比漲幅高達8.2%，成都完全沒有可比性。再看2016年全年的新房指數(shù)漲幅，合肥高達46.16%，廈門41.54%，南京39.68%，無錫35.53%，而成都僅5.39%，同期重慶7.22%，西安6.99%（數(shù)據(jù)來源國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)）。

接著，樓市第二階段開始，情況起了很大的變化。2016年10月后，購房資金加劇出現(xiàn)從東到西的流動跡象，西部大城市房價的洼地效應(yīng)非常突出，外來資金“抄底掃貨”態(tài)勢明顯。于是，西部大城市的房價整體開始“填坑”，以西安、重慶為代表的西部大城市房價應(yīng)聲而漲，而且是大漲。

針對目前樓市狀況，長期跟蹤研究房地產(chǎn)行業(yè)的西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院教授、博士生導師劉璐接受了證券時報·e公司記者專訪，詳細解讀本輪樓市大牛的起因和發(fā)展，以及對成都樓市的看法。

劉璐認為，2019年樓市行情分化可能加劇，中小城市樓市下行壓力日益增大，而一些大城市又有走高的壓力。后期，穩(wěn)控壓力主要是在地價走熱城市不能放松房地產(chǎn)調(diào)控，同時可以適當增加土地供應(yīng)，緩解土地市場供需矛盾。劉璐反復強調(diào)，從業(yè)人員一定要加強行業(yè)自律，當前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜。

劉璐指出，西安在2016年10月以前的幾年，其房價都處于盤整甚至還下跌的狀態(tài)，但從當年10月隨著其他一些城市開始調(diào)控，西安樓市隨即開始上漲，一直到現(xiàn)在。

2016年10月到2017年底，西安新房指數(shù)累計漲幅約為15%為同期的全國第一；同期，重慶新房指數(shù)漲幅也超過12%，排在全國第六；類似的城市還有廣西北海，安微蚌埠，廣東韶關(guān)等。

在2016年這一輪的的樓市大行情中，西部城市的樓市從之前數(shù)年“滯脹”的狀態(tài)整體崛起了，這一階段整體的房價的整體漲幅超過了房價基數(shù)大，調(diào)控也更嚴厲的東部城市。

但是從全國樓市整體來看，劉璐認為，一方面這體現(xiàn)了西部城市樓市的“價值回歸”，畢竟很多西部城市的經(jīng)濟面都不錯，房價不應(yīng)該比東部同等經(jīng)濟規(guī)模城市低那么多；但另一方面，這也體現(xiàn)了全國購房資金從東到西的“填坑”轉(zhuǎn)移，畢竟同期這些西部城市房價的漲幅遠高于同期當?shù)谿DP，人口，產(chǎn)業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟“基本面”的漲幅。

過早被調(diào)控新舊房價“倒掛”

2016年下半年之前的幾年，很多在成都買房的人覺得買“虧”了，因為前幾年成都樓市的漲幅顯著地弱于東部同等經(jīng)濟規(guī)模的城市。

劉璐指出，有的購房者2007年買的新房“套”了十年才迎來解套，但對比西安和重慶可知，整個西部城市的樓市在這一階段都偏弱，所以這也不是成都的個案。2016年下半年，成都樓市開始出現(xiàn)較為明顯的轉(zhuǎn)暖跡象，標志性事件就是當年的“6.29”土拍，說明外地資金開始入蓉。隨后，成都城南的一些樓盤房價開始不斷提升，但全市整體來看還是較為平靜的。

但現(xiàn)在問題來了，2016年下半年，伴隨著城南一些樓盤的走熱，成都樓市中出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象，引發(fā)了社會的熱切關(guān)注。這直接導致在隨后全國開始的嚴厲樓市調(diào)控中，成都被列為了“熱點”城市，但其實當時的成都房價剛出現(xiàn)上漲的趨勢（可以對比之前列的成都和無錫的對比）。

在劉璐看來，過早被列為熱點城市開始嚴厲調(diào)控，這是近年來成都樓市中很多問題的根源。

他進一步指出，這些問題在2017年開始變得越來越突出，在很多前期（2016年下半年之前）“滯脹”城市的房價開始大幅“補漲”的同時，同期成都的新房價格指數(shù)反而下跌了2.87%。在存量市場上，同期成都的二手房價格出現(xiàn)了很明顯的上漲，這導致出現(xiàn)了一個嚴重的后果，就是新房與二手房價格的嚴重“倒掛”。

劉璐反復強調(diào)，不要單獨看成都一個城市或某一個樓盤的問題，這樣有失偏頗，而放在本輪樓市行情的大背景和整個西部城市樓市的大環(huán)境來看更準確和公平。最終，這些價差“倒掛”的問題累積到2018年的五月，又產(chǎn)生了另一個樓市的分水嶺。

2018年成都“5.15”樓市新政發(fā)布后，對投機性購房的限制很大，而之后出現(xiàn)的成都二手房價格的下跌，可以看作是政策和市場共同作用的結(jié)果，畢竟?jié)q高了下跌一些也正常?？梢悦黠@感覺，2018年5月之后成都新房的限價政策出現(xiàn)了調(diào)整，變得更為靈活，也就是說和拿地價格有了更靈活的聯(lián)系，對高價地的限價就更松一些。

中介推波助瀾行業(yè)需加強自律

劉璐對證券時報·e公司記者表示，2018年5月后半段起，成都樓市開始了“軟著陸”。即隨著二手房自然降價和新房由于限價變靈活導致的上升，使得之前的價差“價差倒掛”越來越小，在一些區(qū)域甚至消失了。

隨著新舊房價沒有了明顯的價差，那些投機性購房的群體逐漸消失，隨后新房搖號100%中簽率的樓盤也越來越多。劉璐認為，“5.15”新政以來的這一年，成都樓市還是出現(xiàn)了很多可喜的變化，直觀感受就是樓市更“正常”了。其實，成都樓市出現(xiàn)的問題其他城市也都有，但過早開始調(diào)控（對比西安和重慶等城市）的“板子”打在了成都身上，成都業(yè)內(nèi)也應(yīng)該吸取這個教訓。

針對仁恒濱河灣的火爆搶購，劉璐表示，這兩個樓盤的事情有點特殊，相關(guān)樓盤隨處區(qū)域供地較早，基本上是十年前出讓的土地。這個區(qū)域（指攀成鋼）的平均拿地樓面地價估計是4000元/㎡~5000元/㎡，當時該區(qū)域最貴的樓面地價在7600元/㎡。所以，如果按照和樓面地價掛鉤來制定限價標準，該區(qū)域項目的定價就不會太高，價差會吸引投機，這其實也很正常，華潤悅璽也有類似的情況。

但劉璐提醒，畢竟這種拿地很早的項目并不是很多了，當前成都在售新房項目的主力可能還是2016年及以后拿地的項目。實際上，這些項目隨著當前成都樓市的持續(xù)“軟著陸”，新舊房價差銳減，對投機性購房群體沒有足夠的吸引力。所以，成都大多數(shù)樓盤應(yīng)該是高中簽率，并成為未來成都新房市場的常態(tài)。

這樣的案例也進一步說明，當前我國樓市的分化進一步加大，不僅在不同的城市之間樓市的走勢分化加大，甚至再同一個城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間，樓市的分化也日益增大。劉璐覺得，成都樓市分化加大是客觀事實，而這次暴露出的一些問題也值得警惕。

劉璐也注意到，網(wǎng)上流傳一些中介準備集資炒房的問題，這非常值得關(guān)注。特別是中介行業(yè)，這幾年幾乎每一次成都樓市成為全國焦點，背后都有中介從業(yè)人員的推波助瀾。但其實，中介行業(yè)和所在城市的樓市是一種直接的共生關(guān)系；樓市好，中介的生意才會好，樓市“挨板子”那中介的日子也不好過。

部分中介行業(yè)的浮夸宣傳、過度炒作，導致成都樓市陷入后來的不利局面。一個很重要的誘因就是行業(yè)自律出了問題，讓一些看似偶然的小事件演化成了成都樓市的系統(tǒng)性問題。劉璐強調(diào)，從業(yè)人員一定要加強行業(yè)自律，當前成都樓市“軟著陸”的局面十分來之不易，樓市參與各方都應(yīng)該加倍珍惜，這影響包括購房者在內(nèi)的每一個人的切身利益。

2018年以來，成都已披露多宗房企和中介違規(guī)違法行為，并對相關(guān)涉事單位和人員進行處罰。

近期，成都市住建局相關(guān)負責人也對外表示，成都將進一步加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。