話說(shuō)民法典｜沒(méi)有書(shū)面合同 算不定期租賃？

租客王某與房東李某簽訂租賃合同，租期為2021年1月至12月，月租金3000元，任何一方未經(jīng)對(duì)方同意提前解除合同的，需支付違約金2000元。在合同期滿后雙方?jīng)]有續(xù)簽書(shū)面合同，但王某仍使用房屋并支付租金。

今年2月，王某和李某通過(guò)微信聊天，李某問(wèn)“3月起房租要加200元，合同怎么弄”，王某回答“房租沒(méi)問(wèn)題，時(shí)間簽到12月，合同其他按照原來(lái)的”，李某說(shuō)“好”。但3月起，王某不再交房租并于5月底搬離，后未再占有使用房屋。現(xiàn)李某要求王某支付3月至5月的租金9600元和違約金2000元。王某卻說(shuō)雙方?jīng)]有合同，是不定期租賃，他有權(quán)隨時(shí)解除，且房租是3000元。誰(shuí)有理？

解析

福建閩眾律師事務(wù)所吳文超律師團(tuán)隊(duì)：通常情況下，租賃合同期限屆滿，承租方繼續(xù)使用房屋，出租方?jīng)]有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃形式轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U，承租方有權(quán)隨時(shí)解除。

但本案中，王某繼續(xù)使用房屋，且通過(guò)微信聊天方式與房東李某就租賃期限、租賃費(fèi)用等定期租賃內(nèi)容達(dá)成合意，且共同確認(rèn)“合同其他按照原來(lái)的”。根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，微信聊天記錄視為書(shū)面形式，因此本案租賃形式為定期租賃，租賃期限為微信聊天中雙方商定的期限，王某無(wú)權(quán)隨時(shí)解除。

即房租經(jīng)雙方確認(rèn)已變更為每月3200元，且王某應(yīng)承擔(dān)提前解除合同的違約責(zé)任。

法條

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十九條：當(dāng)事人訂立合同，可以采用書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。書(shū)面形式是合同書(shū)、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書(shū)面形式。

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。（記者 葉智勤）