漳州市區(qū)保障性住房管理政策出臺 出租出售規(guī)定解讀

記者從市住建局獲悉，8月26日我市正式印發(fā)《漳州市區(qū)限價商品住房管理辦法》《漳州市區(qū)公共租賃住房管理辦法》《漳州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、可售廉租住房回購和上市交易管理辦法》，有效期為五年。

據(jù)悉，自2015年4月原《漳州市區(qū)公共租賃住房管理辦法》《漳州市區(qū)限價商品住房管理辦法》《漳州市區(qū)保障性住房回購和上市交易管理辦法》出臺實(shí)施后，我市居民住房保障工作取得顯著成效。五年間，漳州市區(qū)公共租賃住房共分配2329套，發(fā)放租賃補(bǔ)貼6064戶、涉及金額1010.1萬元，限價商品住房共分配884套，受理已銷售保障性住房取得完全產(chǎn)權(quán)832件、已交款辦結(jié)685件，已辦結(jié)銷售保障性住房回購7件，辦理保障性住房購房人離婚、過世等手續(xù)121件，辦理廉租住房退出管理24戶，切實(shí)解決了大部分城市中低收入家庭的住房困難問題。

此次我市新印發(fā)的三份文件，是在2015年出臺實(shí)施的三份文件基礎(chǔ)上，結(jié)合近年來市區(qū)住房保障工作實(shí)際情況進(jìn)行重新修訂，著力聚焦市區(qū)實(shí)際工作中出現(xiàn)的新情況、新問題及市民關(guān)注的熱點(diǎn)問題，在內(nèi)容上進(jìn)行了針對性調(diào)整，適用于我市薌城、龍文兩區(qū)的限價商品住房、公共租賃住房的建設(shè)管理工作以及經(jīng)濟(jì)適用住房和可售廉租住房的上市交易、回購管理。

中等收入家庭可申請 單身需年滿30周歲

經(jīng)對比后記者發(fā)現(xiàn)，原《漳州市區(qū)限價商品住房管理辦法》共36條，此次新修訂后的《漳州市區(qū)限價商品住房管理辦法》縮減為16條，不僅重新明確了建設(shè)模式、部門職責(zé)、申請對象、申請條件、后續(xù)管理等內(nèi)容，還將原《辦法》中的名詞釋義及審核流程轉(zhuǎn)換代替成附件解析、流程圖等形式，更加清晰直觀，方便市民理解。

據(jù)悉，市區(qū)限價商品住房套型建筑面積應(yīng)控制在90平方米左右，具體套型面積標(biāo)準(zhǔn)及比例要求應(yīng)在土地出讓方案中明確。申請購買限價商品住房應(yīng)當(dāng)由一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，并同時具備以下條件：申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住居民戶口；屬于中等收入（財產(chǎn)）及以下家庭；無房或家庭住房面積低于17平方米/人。單身家庭申請購買的，申請人還應(yīng)當(dāng)年滿30周歲（新就業(yè)的大專及以上畢業(yè)生不受該年齡限制）。

家庭成員無機(jī)動車或只擁有一輛機(jī)動車（不含摩托車、電動車）的，可申請限價商品住房，但納入財產(chǎn)計算。家庭成員名下有非住宅房屋（包括店面、寫字樓、車位、車庫、倉庫等）或在申請之前5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓非住宅房屋的，不予保障。

承租保障性住房、直管公房或單位公房的家庭或個人可按規(guī)定申請購買限價商品住房，但申請時須承諾在限價商品住房交房后三個月內(nèi)退出所承租的上述住房（租金按原租金標(biāo)準(zhǔn)繳交），并由原住房產(chǎn)權(quán)或管理單位確認(rèn)已退出。否則，由區(qū)住建局收回已購房屋，按原銷售價格退款。經(jīng)審核符合條件的家庭只能購買一套限價商品住房，已購買限價商品住房家庭的家庭成員不得再次享受其他形式的保障性住房。

值得注意的是，限價商品住房自房屋購房合同備案之日起5年內(nèi)僅限于自住，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、調(diào)換、贈與；不得改變房屋用途；不得設(shè)定購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

限價商品住房不動產(chǎn)權(quán)證須載明“本房產(chǎn)為保障性住房，購房人享有有限產(chǎn)權(quán)；自房屋購房合同備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。”滿5年需上市交易的，若該限價商品住房用地性質(zhì)為劃撥用地的，購房人需補(bǔ)交土地出讓金。

名詞解釋

限價商品住房，是指政府采取“招拍掛”方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發(fā)企業(yè)競房價、競地價方式取得土地使用權(quán)，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設(shè)和定向銷售的保障性商品住房。

B公共租賃住房

單套面積最大66平方米 可用公積金支付租金

記者獲悉，市區(qū)公共租賃住房單套建筑面積應(yīng)以40～50平方米為主，多層建筑單套不得超過60平方米，高層建筑單套不得超過66平方米。

以家庭名義申請公共租賃住房需指定一名主申請人，并應(yīng)同時滿足下列條件：主申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住居民戶口；屬于中等偏下收入（財產(chǎn)）以下家庭；無房或家庭住房面積低于17平方米/人。

以個人名義申請公共租賃住房的，應(yīng)同時滿足下列條件：具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住居民戶口；年滿30周歲以上（在市區(qū)新就業(yè)的中專以上畢業(yè)生不受此年齡限制）；屬于中等偏下收入（財產(chǎn)）以下個人; 無房戶或住房面積低于17平方米。

非市區(qū)戶籍的個人或家庭申請公共租賃住房的，應(yīng)同時滿足下列條件：主申請人在市區(qū)就業(yè)并簽訂勞動合同，且連續(xù)繳交社會保險5年以上；在市區(qū)無房（含住宅和非住宅）；屬于中等偏下收入（財產(chǎn)）以下個人或家庭。

家庭成員無機(jī)動車或只擁有一輛十萬元以下的輕、微型客貨機(jī)動車（不含摩托車、電動車）的，可申請公共租賃住房，但納入財產(chǎn)計算。家庭成員名下有非住宅房屋（含店面、寫字樓、車位、車庫、倉庫等）或在申請之前5年內(nèi)已轉(zhuǎn)讓非住宅房屋的，不得申請。

值得注意的是，由市、區(qū)政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才和在市區(qū)工作的省級以上勞模、全國英模、獲二等功以上復(fù)轉(zhuǎn)軍人等住房困難的個人或家庭，不受中等偏下收入（財產(chǎn)）標(biāo)準(zhǔn)限制。

所承租的公共租賃住房為唯一住房，且有下列情形之一的，承租人可以向出租人申請減免租金：民政部門認(rèn)定的城市最低生活保障家庭、社會孤兒；年滿60周歲以上孤寡老人家庭；二級及以上等級殘疾家庭；殘疾軍人、烈屬家庭；身患惡性腫瘤、急性白血病、尿毒癥（含尿毒癥門診透析治療）、先天性心臟病、再生障礙性貧血等重大疾病人員家庭；原承租人及共同申請人已過世，未繳齊租金又確實(shí)無法追繳家庭，可申請租金全免。三級及以下等級殘疾家庭，可申請租金減半。

此外，公共租賃住房承租人符合提取住房公積金規(guī)定的，可以申請?zhí)崛∽》抗e金用于支付租金。公共租賃住房租賃合同三年一簽。需續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿前3個月提出申請，經(jīng)審核符合條件的，續(xù)簽租賃合同。單次合同期內(nèi)租金不變，續(xù)簽合同的租金按續(xù)簽時的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公共租賃住房只能用于承租人及其家庭成員居住，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，不得擅自對房屋進(jìn)行裝修，因使用不當(dāng)造成房屋或附屬設(shè)施損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償。承租人違反規(guī)定且拒不騰退的，自合同到期之日起按市場租金標(biāo)準(zhǔn)計租，并可采取公告通報、將承租人納入漳州市公共信用信息平臺實(shí)施懲戒等措施，必要時可通過司法途徑強(qiáng)制其退出。

取得公共租賃住房保障資格但未獲實(shí)物配租，并已在市區(qū)租賃住房的申請人，可以持經(jīng)備案的《房屋租賃合同》申領(lǐng)租金補(bǔ)貼。租賃期間，承租人出現(xiàn)不符合公共租賃住房保障條件的情況，應(yīng)立即無條件退出。騰退時間不得超過三個月，且按原租金標(biāo)準(zhǔn)計租。拒不騰退的，按市場租金標(biāo)準(zhǔn)計租。

我市住房保障部門將根據(jù)申請的時間段和公共租賃住房房源情況組織符合條件的申請人搖號配租。城鎮(zhèn)特困人員或低保殘疾家庭；低保家庭；殘疾、優(yōu)撫對象、計生特殊家庭、60周歲以上的老年人、市（區(qū)）政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才及在市區(qū)工作的全國（?。┘墑谀?、全國英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人家庭，以及法律法規(guī)或國家、省、市政策文件規(guī)定的其他對象，上述四類申請人在同等條件下可按順序優(yōu)先配租。申請人困難程度相同的，按申請批次先后確定搖號輪候順序；困難程度和申請批次均相同的，通過抽簽排序。

名詞解釋

公共租賃住房，是指以政府為主導(dǎo)，提供政策支持，由政府、企業(yè)以及其他社會力量等各類主體投資建設(shè)，限定套型住房面積和條件，以低于市場水平的租賃價格，面向符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員供應(yīng)的保障性住房。

C 廉租住房

單套面積 小于50平方米

記者獲悉，申請公共租賃住房的個人或家庭同時滿足下列條件的，可以給予廉租住房保障：具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住居民戶口；低收入（財產(chǎn)）保障標(biāo)準(zhǔn)；家庭成員之間有法定贍養(yǎng)或撫養(yǎng)關(guān)系（以個人名義申請的，不受此限）；年滿30周歲（以家庭名義申請、民政部門認(rèn)定的18周歲以上低保人員、持有二級及以上殘疾證的殘疾人，不受此限）；無房或住房建筑面積低于13平方米/人（以個人名義申請的，必須為無房）。

廉租住房控制面積：1人家庭為17平方米，2人家庭人均15平方米，3人及以上家庭人均13平方米。在控制面積內(nèi)的，租金為1元/月·平方米，超過控制面積部分，按照市區(qū)同等結(jié)構(gòu)的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。廉租住房單套建筑面積不得超過50平方米。

名詞解釋

?廉租住房，是指面向符合條件的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)的保障性住房。今年我市新修訂的文件中，首次將廉租住房與公共租賃住房融合寫入《漳州市區(qū)公共租賃住房管理辦法》。

?經(jīng)濟(jì)適用住房、可售廉租住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房。

回購，是指由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱市住建局）購回保障性住房的行為。

上市交易，是指自保障性住房購房合同備案之日起滿五年，按規(guī)定繳納土地收益等價款，取得完全產(chǎn)權(quán)后，可自由買賣，并按規(guī)定繳納交易稅費(fèi)的行為。

D 經(jīng)適房 可售廉租房回購和上市

閑置六個月以上或強(qiáng)制回購

由于保障性住房為有限產(chǎn)權(quán)，自房屋購房合同備案之日起五年內(nèi)僅限于自住、不得上市交易，未滿五年但又確需退出的則需申請回購。回購由購房人向市住建局提交申請，市住建局入戶踏勘并確認(rèn)該套房屋各項(xiàng)費(fèi)用已結(jié)清后，與購房人簽訂回購協(xié)議；市不動產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)辦理回購房屋的轉(zhuǎn)移登記；市住建局于轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦完后的二十個工作日內(nèi)，向購房人一次性支付回購房款，并出具保障性住房已回購證明。回購的保障性住房納入市區(qū)直管公房管理，優(yōu)先用于老舊直管公房承租人的轉(zhuǎn)移、安置，土地使用權(quán)仍為劃撥。

滿五年的，可辦理取得完全產(chǎn)權(quán)。其中：需補(bǔ)繳的土地收益等價款=享受保障面積×（市場指導(dǎo)價-原購買保障性住房保障面積內(nèi)房款單價）×80%（市場指導(dǎo)價為新政印發(fā)時區(qū)政府公布的用于稅務(wù)部門二手房交易基準(zhǔn)價格計稅依據(jù)的存量房屋交易基礎(chǔ)價格）；因套型原因，購房人原已按市場價購買超出控制標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，不需補(bǔ)交土地收益等價款。

值得注意的是，市民取得完全產(chǎn)權(quán)的流程中，不再由物價部門確定土地收益等價款，僅需經(jīng)市住建局審核并確定所需補(bǔ)交的土地收益等價款、市自然資源局收繳土地收益等價款、市不動產(chǎn)登記部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)即可。

保障性住房被回購后，購房人購買其他住房時，按未購買該套保障性住房辦理個人公積金或房產(chǎn)登記等手續(xù)。購房人離婚，且將保障性住房歸屬其中一方并經(jīng)住房保障部門確認(rèn)的，另一方視為未購保障性住房。保障性住房權(quán)屬人死亡的，在市區(qū)無住房的合法繼承人可以向市住建局申請繼承，但應(yīng)當(dāng)納入保障性住房監(jiān)管；其合法繼承人不符合前述條件的，則按新出臺辦法規(guī)定回購。購房人因辦理保障性住房購房按揭貸款需要，經(jīng)住房保障部門同意而將父母、子女增補(bǔ)為共有產(chǎn)權(quán)人的，在還清按揭貸款后，可以向不動產(chǎn)登記部門申請，將該保障性住房的權(quán)屬變更登記至保障性住房購房人個人名下，轉(zhuǎn)移登記后，原增補(bǔ)的共有產(chǎn)權(quán)人視為未購買該保障性住房。