漳州市完善“保障+市場”住房供應體系 激發(fā)市場活力

5月8日，漳州在全省率先出臺“政府主導、市場運作”的家庭住房“以舊換新”政策，完善“保障+市場”住房供應體系，激發(fā)市場活力。那么，住房“以舊換新”應該如何換？“舊房”的價格要怎么確定？新房的房源都有哪些、要如何鎖定意向房源？針對市民關注的焦點問題，本報記者第一時間走訪市住建局、運營國企及市民，對《漳州市區(qū)家庭住房“以舊換新”實施方案》（以下簡稱《實施方案》）進行深度解讀。

何為“以舊換新”？

根據(jù)《實施方案》，“以舊換新”是指在規(guī)定的時限和區(qū)域范圍內(nèi)的存量住房產(chǎn)權人，通過漳州市“以舊換新”平臺售出存量住房后，由本人、配偶或子女在薌城區(qū)、龍文區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購入新建商品住房的市場行為。簡而言之，就是用賣“舊房”的錢買新房。

“鼓勵‘賣舊’的出發(fā)點，是多渠道籌集保障性住房房源。”市住建局總工程師沈振德告訴記者，由于現(xiàn)有公租房房源有限，無法滿足實際需求，已有不少審核通過家庭在輪候等待安排。如何“擴源”？通過國有保障房運營公司收購一部分二手住房、豐富保障性租賃住房供應成為破題之舉。

根據(jù)《實施方案》，由漳龍集團有限公司下屬的漳州安居智家住房開發(fā)有限公司、漳州城投集團有限公司下屬的漳州城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司作為運營主體聯(lián)合搭建“以舊換新”平臺。市民通過平臺申請“以舊換新”并和這兩家國企簽訂“舊房”《預購買協(xié)議書》后，由平臺合作的中介機構提供“優(yōu)先賣”等服務。預購買協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，如“舊房”未能順利售出，則由運營主體按評估價格90%購買，作為“保租房”進行運營管理，供“公租房”輪候對象和新市民、青年人等無房市民申請承租。

“安居智家從2022年9月起就開始負責漳州市區(qū)保障房的運營管理，此次作為運營主體參與‘以舊換新’新政實施，我們深感責任重大。”“以舊換新”工作專班相關負責人告訴記者，本次收購的“舊房”房源范圍以勝利路為界，在新政規(guī)定區(qū)域內(nèi)勝利路以北的存量住房由漳州安居智家住房開發(fā)有限公司購買，勝利路以南的存量住房由漳州城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司購買。實施期內(nèi)，若一家公司先購買滿500套，則由另一家公司承接相關業(yè)務，直至總購買套數(shù)滿1000套。

根據(jù)《實施方案》，市民可將售賣“舊房”后得到的資金用于購置新房，這就打通了一、二手住房的聯(lián)通鏈條，激活房地產(chǎn)市場。

近期準備換房的市民侯達明告訴記者，二胎出生后家人打算換套大點的房子，但位于新浦路的老房子賣得慢，本在發(fā)愁不夠資金買新房，現(xiàn)在“以舊換新”新政出臺，不僅有中介幫著賣房，“舊房”出售還有國企購買，這就使得換房的確定性和可行性大幅增加。

“2023年1-12月中心城區(qū)共受理二手住房購房補貼9698件，但‘賣舊買新’購房補貼僅478件，這說明絕大多數(shù)居民出售二手住房后未購新房，市場持幣觀望氛圍濃烈。”在市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科科長郭宇寧看來，目前漳州市商品住房市場“賣一買一”改善置換需求增多，實施“以舊換新”能讓市民更實惠、更有保障地選擇更有品質的新房項目，發(fā)揮一、二手房市場梯度消費和聯(lián)動效應，通過“以小換大”“以舊換新”有效釋放存量改善性需求，滿足新增剛性需求，激發(fā)市場活力，推動漳州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

“以舊換新”需滿足什么條件？

“以舊換新”的“舊房”需滿足什么條件？

根據(jù)《實施方案》，漳州市申請“以舊換新”的“舊房”需在九龍大道以西、北江濱路以北、金峰路以東、北環(huán)城路以南的區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)權面積不得大于70平方米且權屬清晰，在2009年12月31日（含）前完成竣工驗收備案并已辦理房屋所有權證、土地使用證等不動產(chǎn)權證，房屋結構屬于磚混結構或框架結構（不含房屋結構安全性等級為C級或D級的存量住房），住房評估單價不高于9000元/平方米。

2009年12月31日（含）前完成竣工驗收備案的“舊房”，實際房齡為近15年及以上。為何對舊房“年齡”設置得如此精確？“因為在前期多輪市調中我們發(fā)現(xiàn)，購買房齡15年以上的老房子很難申請到商業(yè)銀行按揭貸款，特別是現(xiàn)在二手房交易市場掛牌量大、供大于求，這就讓‘老房難賣’的局面愈發(fā)雪上加霜。”市住建局總工程師沈振德告訴記者，此次新政針對這一痛點設置“房齡”，由國企購入這些難賣的老房，經(jīng)過重新整修后作為保障性房源提供給無房居民使用，讓老房煥發(fā)新生。

為何要將“舊房”面積設置為不大于70平方米？沈振德表示，“買舊”“租舊”的人群多為收入較低群體或是外來定居漳州的新市民、剛就業(yè)的無房青年人等，房源面積小需支付的租金總額就少，經(jīng)濟負擔也就相應降低，可以從側面助力剛需人群圓住房夢。

“新房”的房源又有哪些？

《實施方案》明確，市民可購買漳州市薌城區(qū)、龍文區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房（一手房）。運營主體按公開自愿原則征集房源、建立房源庫并進行動態(tài)管理。若入庫的新建商品住房房源已接受預定，開發(fā)企業(yè)應及時公布并在漳州市房屋租售一體化平臺中完成“房源已預售”設置，運營主體需動態(tài)更新房源狀況并及時向社會公開。此外，運營主體對通過“以舊換新”售出存量住房、購買新建商品住房的情況應及時統(tǒng)計相關信息。

需要特別注意的是，“以舊換新”的“舊房”“新房”均為“住房”，店面、廠房等非住宅類型房屋均不在此列。

“賣舊”后如何申請“買新”？

根據(jù)《實施方案》，市民辦理“以舊換新”需要經(jīng)過提出換房申請、委托中介服務、選擇意向房源、辦理購買手續(xù)等流程。

賣出“舊房”后，如果市民選擇的是“以舊換新”平臺合作房企納入房源庫的房屋，則在選定新房后與房企簽訂認購意向合同、支付定金；房企提供“放心買”服務，最長為市民鎖定該意向房源60天（以《預購買協(xié)議書》簽訂之日起計算）。

如果市民選購的新房房源為平臺房源庫以外的商品住房，則需自行與房企約定成交價格、房源鎖定、定金、購房款支付以及違約責任等事項。

同時《實施方案》明確，“舊房”買賣雙方若是通過“以舊換新”平臺中介掛牌完成交易，則按規(guī)定標準計取中介服務費用，中介服務費由買賣雙方按約定共同支付；“舊房”若是通過“以舊換新”平臺由國企購買，則不收取中介服務費用。

“成功入駐平臺的房企將其在市區(qū)在售樓盤房源納入平臺房源庫后，還必須按‘一房一價’原則把每一套都設置最高價，這個價格不得高于房屋預（現(xiàn)）售備案價，且最高控制價的均價不高于該項目住宅近6個月的成交均價，這可比大家自行購買新房要劃算得多。”漳州城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司相關負責人告訴記者，根據(jù)新政，運營主體購買“舊房”作為“保租房”后，會優(yōu)先供給“公租房”輪候對象申請承租，輪候對象承租后還可按規(guī)定申領“公租房”租賃補貼，享受“以舊換新”服務帶來的福利。（記者 蔡柳楠 通訊員 李友力）